Aandachtspunten bij het kopen van een huis
De koop en verkoop van een woning kan de huidige en toekomstige eigenaar voor onverwachte problemen plaatsen. Hierna worden een aantal aandachtspunten besproken.
Drie dagen bedenktijd bij het kopen van een huis
Huizenkopers hebben voortaan drie dagen de tijd om eventueel terug te komen op hun aankoop, zonder boete te betalen. De bedenktijd gaat in nadat zij het ondertekende koopcontract hebben ontvangen. Dat is het gevolg van de Wet Koop onroerende zaken die 1 september 2003 in werking is getreden.
Tijdens die drie dagen kan de koper zich beraden op het aangekochte huis en nog advies inwinnen. Koper en verkoper kunnen ook een langere bedenktijd afspreken. Verder is de koop van een woning voortaan pas rechtsgeldig als die schriftelijk is vastgelegd. Mondelinge afspraken gelden niet meer. Een notaris hoeft niet betrokken te zijn bij het opstellen en ondertekenen van een koopcontract. De koper kan niet meer worden verplicht de koopprijs vooruit te betalen. Wel moet de nieuwe eigenaar een bedrag storten in het depot van een notaris van maximaal 10 procent van de prijs of een zekerheidsstelling voor dat bedrag geven.
Ook kopers van een nieuwbouwwoning hoeven hooguit 10 procent van de aanneemsom vooruit te betalen. Bovendien kan de aankoper tot drie maanden na de oplevering 5 procent inhouden op de laatste termijn van de aanneemsom, door dat bij een notaris in depot te storten. Daarmee kan de koper druk uitoefenen op de aannemer om mogelijke gebreken te verhelpen.
ErfpachtEr is niet altijd sprake van 'eigen' grond, soms wordt de grond door de gemeente in erfpacht aan de huiseigenaar uitgegeven. In die gevallen moet aan de eigenaar van de grond (de gemeente) een jaarlijks terugkerend bedrag, de erfpachtcanon, worden betaald. Deze canon wordt vaak voor een korte periode van drie tot vijf jaar vastgesteld; daarna kan de canon worden herzien. De verkoper zal bij het sluiten van de koopovereenkomst hierover aan de koper informatie moeten verschaffen. De koper moet dus rekening houden met extra (vaak aanzienlijke) lasten.
HuisvestingsvergunningWie een huis koopt krijgt daarmee niet automatisch het recht om er ook daadwerkelijk in te gaan wonen. Daarvoor is in een aantal gemeenten - en beneden een bepaalde koopprijs - een huisvestingsvergunning nodig. In de 'voorlopige' koopakte kan de ontbindende voorwaarde worden opgenomen dat de koop niet doorgaat als er geen huisvestingsvergunning wordt toegekend. Bij de koop van een flat is in veel gevallen toestemming tot bewoning van de medebewoners nodig. Ook hierover kan een ontbindende voorwaarde worden opgenomen in de 'voorlopige koopakte'.
WaarborgsomDe 'voorlopige' koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een aanbetaling moet doen, de waarborgsom. Deze wordt bij de notaris gestort en door hem beheerd totdat de leveringsakte is getekend. Het bedrag komt meestal overeen met de boete die moet worden betaald als de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoper ontbinding van de overeenkomst verlangt. In plaats van een waarborgsom kan ook een schriftelijke bankgarantie aan de notaris worden gegeven.
Lasten en beperkingenDe verkoper moet de koper meedelen of er bijzondere lasten en beperkingen op het huis rusten. Bijvoorbeeld erfdienstbaarheden of huurovereenkomsten. Pas als de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard kan de verkoper ervan uitgaan dat de koper niet kan klagen.
BodemvervuilingNiet alleen bij bedrijfsterreinen, maar ook bij de koop van huizen speelt steeds vaker het probleem van bodemverontreiniging. Als dat gevaar bestaat, dan is een praktische en juridische regeling nodig. Een notaris kan u adviseren over de noodzaak van bodemonderzoek en over een regeling die de (financiële) risico's tussen partijen verdeelt.
Aandachtspunten:Voordat u een koopovereenkomst aangaat moet u ook nog andere zaken nagaan:
- komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?
- komt u in aanmerking voor nationale hypotheek garantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen?
- moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw?
- voor wiens rekening komen de kosten van overdracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)?
- moet de (huwelijks)partner van de koper en/of verkoper mee ondertekenen?
- kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen?
- zijn - als het huis wordt verhuurd - huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald?
- kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden.
- komt het huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt.
Maximale hypotheeklast