Belastingplichtige verbouwde in 1996 en 1997 voor het grootste gedeelte zelf zijn eigen woning. Hij had voor deze verbouwing een bedrag van ca. f 50.000 (€ 22.689) uitgegeven. Dit bedrag financierde hij uit beschikbare spaargelden. In mei 1999 liep een eerdere door hem gesloten hypothecaire lening af. Bij de verlenging van deze lening verhoogde hij het geleende bedrag met de verbouwingskosten. Met de verhoging van de hypothecaire lening vulde hij vervolgens zijn spaarrekening weer aan. Het bedrag van de spaarrekening gebruikte hij vervolgens voor de aanschaf van een auto.

Belastingplichtige bracht in 1999 de totale hypotheekrente - inclusief de rente op de verhoging van de hypotheek - als kosten eigen woning in aftrek. De inspecteur accepteerde dit niet omdat hij van mening was dat de verhoging van de hypotheek niet was aangewend voor de verbouwing, maar voor de aanvulling van de spaarrekening en de aankoop van de auto. Belastingplichtige stelde echter dat hij vanaf het begin de bedoeling had gehad om de verbouwing te financieren met een hypothecaire lening. Hij had echter in 1996/1997 de lening niet verhoogd omdat deze in 1999 zou aflopen en hij het voornemen had om pas op dat moment de hypothecaire lening voor de verbouwing te verhogen. Daarnaast kon hij de kosten van de verbouwing vooraf niet exact inschatten.

Het Hof vond het aannemelijk dat de man de verbouwingskosten had voorgefinancierd uit zijn spaarrekening met de bedoeling om op het moment dat de hypothecaire lening zou aflopen deze te verhogen voor de definitieve financiering van de kosten. Belastingplichtige had de verbouwing grotendeels zelf uitgevoerd waardoor de verbouwingskosten vooraf niet precies konden worden ingeschat. Het Hof was daarom van mening dat de verhoging van de hypothecaire lening niet was gebruikt voor de aankoop van een auto, maar om de spaarrekening van waaruit de verbouwingskosten waren voorgefinancierd weer aan te vullen. Ook de hypotheekrente op de verhoging van de hypotheek was volgens het Hof aftrekbaar.

Bron: Hof Den Haag, 4 maart 2003, nr. 02/03224

Naar boven

Belastingplichtige had plannen om zijn woning te verbouwen. In 1998 en in 1999 sloot hij twee hypothecaire leningen af van f 275.000 (ca € 125.000) en f 72.500 (€ 32.900). Het bedrag uit de geldleningen parkeerde hij tijdelijk in een bouwdepot. In 1998 en 1999 besteedde de man f 5.400 en f 79.000 aan verbouwingswerkzaamheden. Enkele weken na de ontvangst van de eerste geldlening in 1998 verstrekte hij een rentedragende lening van f 265.000 aan de onderneming van zijn zoon en diens partner (een vennootschap onder firma) en verstrekte in 1979 kort na zijn tweede eigen geldlening, f 75.000 aan de onderneming. Van beide leningen waren akten van geldlening opgesteld.

De man bracht in zijn aangiften over 1998 en 1999 de betaalde hypotheekrente in aftrek. De inspecteur accepteerde de aftrek van de hypotheekrente maar voor een zeer beperkt deel namelijk voor zover de man de bedragen uit de geldleningen daadwerkelijk had aangewend voor de verbouwing en dus niet het gedeelte dat was 'doorgeleend' aan zijn zoon.

Het Hof was het met de inspecteur eens. De man had alleen recht op aftrek van de rente en kosten van de geldlening voor zover dit daadwerkelijk was aangewend voor de verbetering van de woning. Daaraan deed niet af dat de man aanvankelijk de leningen geheel was aangegaan voor de verbouwing van de woning en dat nog steeds van plan was als de vennootschap onder firma de lening zou aflossen.

Bron: Hof Den Haag, 2 mei 2003, nr. 01/03553

Naar boven

Indien men samenwoont in een woning waarvan beide partners samen eigenaar zijn, bijv. ieder voor 50%, en de ene partner zijn gedeelte van de woning tegen betaling overdraagt aan de andere partner, is in beginsel over deze verkrijging 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Echter, onder de volgende voorwaarden kan een beroep worden gedaan op de zogeheten samenwonersvrijstelling in de overdrachtsbelasting.

• Er is sprake van een verkrijging wegens een verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners.
  
• De gemeenschappelijke woning, is door beide samenwoners gezamenlijk verkregen. Van een gezamenlijke verkrijging is geen sprake als iemand die eigenaar is van het geheel, de helft daarvan overdraagt aan de andere partij.
  
• Beide samenwoners zijn ieder afzonderlijk gerechtigd, waarvan de één tot minimaal 40% en de ander tot maximaal 60% van de woning.

Onlangs besliste Hof Den Bosch dat ook bij vier samenwoners sprake kan zijn van de samenwonersvrijstelling. Hierbij speelde het huwelijksgoederenregime een rol.

Hof Den Bosch, 29-4-2003

Belastingplichtige voerde met zijn vrouw en zijn broer en diens vrouw een gezamenlijke huishouding. Zowel de belastingplichtige als zijn broer waren ieder voor 50% eigenaar van de woning. Beide broers waren in 1995 getrouwd. In 2000 verkreeg belastingplichtige het andere gedeelte van de woning waarvan zijn broer eigenaar was.

Belastingplichtige claimde voor het verkrijgen van de helft van de woning van zijn broer de samenwonersvrijstelling. De inspecteur weigerde dit, omdat naar zijn mening vier samenwoners - de man en zijn vrouw en de broer en diens vrouw - gerechtigd waren tot de woning.

De vrijstelling gold namelijk alleen als er sprake was van twee samenwoners. Belastingplichtige was het hiermee niet eens. Volgens hem waren alleen hij en zijn broer eigenaar van de woning. Zij waren namelijk in Turkije getrouwd en daar bestond geen wettelijke gemeenschap van goederen waardoor hun vrouwen niet het eigendom van de woning hadden.

Het Hof vond de stelling van de man aannemelijk dat noch de man noch zijn broer in gemeenschap van goederen waren getrouwd, omdat de inspecteur het tegendeel niet aannemelijk had gemaakt. Hierbij nam het Hof in aanmerking dat Nederland met enkele andere landen zoals Portugal en Brazilië een uitzondering vormt met zijn wettelijke gemeenschap van goederen.

Volgens het Hof waren er slechts twee gerechtigden tot de woning, namelijk de man en zijn broer. De man had terecht de samenwonersvrijstelling in de overdrachtsbelasting geclaimd. Over de verkrijging van het gedeelte van de woning van zijn broer hoefde hij geen 6% overdrachtsbelasting te voldoen.

Bron: Hof Den Bosch, 29 april 2003, nr. 00/02910

Naar boven

Belastingplichtige was eigenaar-bewoner van een semi-bungalow. Zijn woning was in 2000 gebouwd en lag in een nieuwbouwwijk. De gemeente had in augustus 2001 de man een beschikking WOZ-waarde toegezonden. Daarin waardeerde de gemeente de woning voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 op f 476.000 (€ 215.999). Belastingplichtige was het daarmee niet eens en bracht de zaak voor het Hof.

Belastingplichtige stelde dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening was gehouden met de overlast vanwege de incomplete infrastructuur van de nieuwbouwwijk.

De gemeente erkende dat sprake was van overlast, maar meende dat de waarde van de woning vergeleken met vergelijkbare woningen in een wijk met een complete infrastructuur, laag was gewaardeerd. Het Hof accepteerde dat verweer niet.

De verkoopprijzen van de vergelijkbare woningen bleken zelfs lager te zijn dan de WOZ-waarde van de bungalow, terwijl het grondoppervlak van deze percelen of de inhoud van de woningen groter waren. De gemeente stelde daarop dat de woning van belastingplichtige dichter bij het centrum lag dan de vergelijkingspercelen en dat zijn woning daardoor een hogere grondprijs had. Het Hof vond dit niet geloofwaardig als verklaring voor het gehele waardeverschil.

Het Hof stelde vast dat het nieuwbouwproject aan het begin van het WOZ-tijdvak nog ongeveer vier jaar zou duren. Het Hof vond dat de gemeente niet aannemelijk had gemaakt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening was gehouden met de incomplete infrastructuur. Voor de waardering van de bungalow, zocht het Hof aansluiting bij een door de gemeente overgelegd taxatierapport van juli 2002.

Het Hof bracht daarop nog een vermindering aan wegens de geleden overlast en kwam uiteindelijk uit op een bedrag van f 450.000 (€ 204.201).

Bron: Hof Leeuwarden, 21 november 2003

Naar boven

De situatie kan zich voordoen dat geruime tijd geleden een koopovereenkomst is gesloten voor de aankoop van een woning en dat de notariële akte van levering veel later plaatsvindt. In dat geval telt de tussentijdse waardestijging tussen het tijdstip van de koopovereenkomst en de notariële akte mee voor de heffing van overdrachtsbelasting. De waarde ten tijde van de notariële akte is namelijk de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting. De Hoge Raad heeft dit onlangs nog eens bevestigd.

Belanghebbende sloot op 5 januari 1995 een koopovereenkomst. De koopprijs bedroeg f 37.500 (ca € 17.000). De notariële akte werd ca. 3 jaar later opgemaakt. Voor de verkrijging van het pand is f 2.250 (6% overdrachtsbelasting over f 37.500) betaald. De inspecteur stelde dat de waarde van de woning ten tijde van de notariële akte f 58.000 (ca € 26.300) was. Daardoor zou de verschuldigde overdrachtsbelasting f 3.480 bedragen.

Het Hof gaf aan dat overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde van de verkregen onroerende zaak; dat volgens de wet de verkrijging plaatsvindt op het tijdstip waarop de notariële akte wordt opgemaakt en dat voor de berekening van overdrachtsbelasting moet worden uitgegaan van de waarde ten tijde van de verkrijging. Het Hof gaf de inspecteur dus gelijk.

De Hoge Raad bevestigde de uitspraak van het Hof dat de waarde ten tijde van de notariële akte beslissend is voor de heffing van overdrachtsbelasting. De Hoge Raad vernietigde echter de uitspraak van het Hof en verwees de zaak naar een ander Hof om uitspraak doen over de waarde ten tijde van de notariële akte.

Bron: Hoge Raad, 7 februari 2003

Naar boven

De WOZ-waarde (Wet Waardering Onroerende Zaken) van een woning is onder meer van belang voor de inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait), de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten. Onlangs besliste de Hoge Raad dat de gemeente bij de waardering van de onroerende zaak wel rekening dient te houden met gebreken.

Belanghebbende kocht in december 1996 een 2-onder-1-kapwoning voor f 438.000 (€ 198.757). De gemeente stelde de WOZ-waarde van de woning vast per 1 januari 1995 op f 395.000 (€ 179.244). De man vond deze WOZ-waarde te hoog. De gebreken aan het dak van de woning verminderde volgens hem de waarde van de woning. De gemeente en het Hof waren echter van mening dat de gebrekkige toestand van het dak geen invloed had op de WOZ-waarde van de woning, omdat de woning onder garantie was gebouwd en derden voor de gebreken aan de woning kon aanspreken.

De Hoge Raad was het met de man eens. De gemeente diende bij de waardering van de woning wel rekening te houden met de op dat moment aanwezige gebreken. Dat de man derden aansprakelijk kon stellen voor de gebreken aan het dak deed daaraan niet af. De Hoge Raad heeft deze zaak voor verdere afhandeling naar Hof Amsterdam verwezen om zich te buigen over de vraag welke WOZ-waarde aan de woning is toe te kennen.

Bron: Hoge Raad, 17 januari 2003

Naar boven

Een echtpaar woonde in een 2-onder-1-kap-woning met tuin en garage. Deze woning was tezamen met drie andere woningen als één project gebouwd. Twee van de woningen lagen in de ene gemeente, de andere twee in de buurgemeente. De gemeente waardeerde de woning van het echtpaar op waardepeildatum 1 januari 1999 op f 681.000 (€ 309.024). De buurgemeente waardeerde de andere woning veel lager. Het echtpaar was van mening dat de WOZ-waarde van hun woning inclusief tuin en garage f 567.000 (€ 257.000) zou moeten bedragen.

Het Hof had de beschikking over de taxatieverslagen van de vier woningen van beide gemeenten. De gemeente waarin de woning van het echtpaar lag, stelde dat sprake was van een verschil in waardeniveau tussen beide gemeenten. Dat argument overtuigde het Hof echter niet, te meer omdat het direct naast elkaar gelegen woningen betrof. Het Hof kwam tot de conclusie dat de inspecteur uitging van een te hoge WOZ-waarde en het echtpaar van een te lage WOZ-waarde. Het Hof stelde daarom zelf een WOZ-waarde vast en kwam naar eigen inzicht uit op een waarde van f 585.000 (€ 265.461).

NB. De WOZ-waarde is onder meer van belang voor de heffing van onroerende-zaakbelastingen, het eigenwoningforfait en de waterschapslasten. In de praktijk komen grote waarderingsverschillen voor. Deze moeten dan verklaarbaar zijn uit bijvoorbeeld een verschillend waardeniveau tussen de aangrenzende gemeenten. Bij sterk gelijkende woningen rondom gemeentegrenzen verdient het dus aanbeveling om de WOZ-waarden van deze woningen eens te vergelijken.

Bron: Hof Den Haag, 3 juli 2002

Naar boven

Een echtpaar sloot in juli 1996 een koopovereenkomst voor de aankoop van een nog te bouwen appartement. Het echtpaar bedong voorts overeen dat als vóór de oplevering toch nog het appartement van hun voorkeur beschikbaar zou komen, zij dit appartement konden kopen. In april 1997 kreeg het echtpaar alsnog het appartement van hun voorkeur aangeboden en kochten dit. Het appartement werd in mei 1997 opgeleverd. De koop van het andere appartement kwam te vervallen.

Over de periode maart 1996 tot en met mei 1997 was voor het appartement van hun voorkeur bouwrente van f 20.783 (€ 9.431) in rekening gebracht. Dit bedrag bracht het echtpaar als kosten eigen woning volledig in mindering op het inkomen. De inspecteur was van mening dat het echtpaar slechts de bouwrente over de periode april 1997 tot en met mei 1997 in aftrek kon brengen.

Het Hof was het met de inspecteur eens. Het echtpaar had in ieder geval niet voor maart 1997 een koopovereenkomst gesloten voor het appartement van hun voorkeur. Dit betekende dat de bouwrente over de periode maart 1996 tot en met februari 1997 niet aftrekbaar was. Slechts de bouwrente over de periode april 1997 tot en met mei 1997 was aftrekbaar.

NB. Bij een woning in aanbouw wordt de koopsom in termijnen voldaan. Over de hypotheek die opgenomen wordt naarmate de bouwtermijnen vervallen, is bouwrente verschuldigd. Deze bouwrente is aftrekbaar voorzover deze ziet op de periode na de aankoopdatum van uw woning. Rentevergoedingen die betrekking hebben op de periode vóór de aankoopdatum zijn niet aftrekbaar; de bouwtermijnen maken deel uit van de koopprijs.

Bron: Hof Arnhem, 24 juni 2002

Naar boven

Belanghebbende had zijn hypotheek overgesloten bij een andere bank omdat deze bank gunstigere voorwaarden had. Hierbij verhoogde hij ook zijn hypotheek voor de verbouwing van zijn woning. Dit bedrag stortte hij bijna volledig op een renterekening. Hij kon de uitgaven voor verbouwingen met aankoopbonnen en facturen onderbouwen. De kosten had hij via zijn betaalrekening betaald en dus niet via de renterekening. Zo'n 80% van bedrag x had de man overgemaakt van zijn renterekening naar zijn betaalrekening.

Belanghebbende bracht de volledige hypotheekrente, inclusief de rente op de verhoging van de hypotheek, in aftrek. De inspecteur weigerde de aftrek over de verhoging en stelde dat aftrek mogelijk was als de man geld had overgemaakt naar zijn betaalrekening en vervolgens daarvan de rekeningen voor de verbouwing had betaald.

Het hof was van mening dat de totaal betaalde hypotheekrente aftrekbaar was. De man had de hypothecaire lening verhoogd met als doel de financiering van het onderhoud, de verbetering en aanpassing van de eigen woning. De man had ook aangetoond daadwerkelijk uitgaven voor de verbouwing van de eigen woning te hebben gedaan. Voor de aftrek is namelijk niet vereist dat onmiddellijke samenhang bestaat tussen de betalingen van rekeningen voor de verbouwing en een afname van het extra geleende bedrag op datzelfde moment. Verder was ook niet gebleken dat de man het geld voor andere uitgaven had aangewend.

Bron: Hof Amsterdam, 8 mei 2002

Naar boven

Een eigenaar-bewoner van een woning kreeg bij de aankoop van zijn woning in 1983 het recht van erfpacht (gebruiksrecht) op de grond. Jaarlijks betaalde hij een periodieke erfpachtcanon. In 1998 kocht hij zijn jaarlijkse canonverplichting tot het jaar 2025 in één keer af voor een bedrag van f 16.410 (€ 7.447). De eigenaar van de woning trok de afkoopsom in zijn aangifte inkomstenbelasting af als kosten eigen woning.

De inspecteur accepteerde deze aftrekpost niet en de zaak kwam vervolgens voor het Hof. Het Hof was het met de inspecteur eens. Slechts periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar als kosten eigen woning maar afkoopsommen niet. Het Hof wees onder meer naar eerdere rechtspraak van de Hoge Raad. De eigenaar-bewoner mocht de kosten van f 16.410 (€ 7.447) niet als aftrekbare kosten eigen woning in aanmerking nemen.

NB. Een eigenaar-bewoner kan bepaalde kosten van zijn eigen woning (hoofdverblijf) in aftrek brengen. Dat geldt niet alleen voor de (hypotheek)rente en kosten van schulden voor de eigen woning maar ook voor bepaalde periodieke betalingen. Zo zijn onder meer periodieke betalingen voor erfpachtcanons aftrekbaar. Echter een afkoopsom voor erfpacht is niet aftrekbaar. U kunt overigens de rente van een lening die u voor de afkoop van een erfpachtrecht bent aangegaan wel als kosten eigen woning in aftrek brengen.

Bron: Hof Den Haag, 30 januari 2002

Naar boven

Gegevens die geregistreerd staan in het kadaster zijn maatgevend voor de gemeente om vast te stellen wie een aanslag eigenarenbelasting en/of een aanslag gebruikersbelasting voor de Onroerende Zaak Belasting (OZB) krijgt. Het Hof Amsterdam heeft echter beslist dat dat niet altijd opgaat: fouten in het kadaster mogen niet leiden tot een onterechte OZB-aanslag en eventuele gemeentelijke heffingen.

De eigenaar van een appartement ontving van de gemeente een aanslag OZB. Daarnaast kreeg hij ook een aanslag OZB voor het appartement van zijn bovenbuurman. Uit het kadaster bleek dat hij ook geregistreerd stond als eigenaar van het bovenliggende appartement. Ten onrechte, want hij was daarvan geen eigenaar.
De vorige eigenaar van het pand had het pand gesplitst in twee appartementen, waarvan de man er één gekocht had. Hij tekende bezwaar aan tegen de aanslag OZB en overlegde daarbij de koopakte en een splitsingsakte.

Eerder had hij al tevergeefs geprobeerd de gegevens in het kadaster te laten wijzigen. Om te voorkomen dat hij verwikkeld zou raken in allerlei incassoprocedures, had hij wel al een aantal jaren de gemeentelijke aanslagen van zijn bovenbuurman betaald. De rechter besliste dat de gemeente ten onrechte de aanslagen had opgelegd. De gemeente zegde toe eerder opgelegde aanslagen tot nihil te zullen verminderen.

Naar boven

Samenvatting rechtbank Leeuwarden dd. 23-01-2002

Koper heeft een woning gekocht, waaraan diverse gebreken blijken te kleven, zoals een lekkend dak, lekkages bij sommige ramen en de achtergevel, en een lekkage bij de douche.

De rechtbank stelt voorop dat op de koper een onderzoeksplicht rust naar de staat waarin de onroerende zaak zicht bevindt. Van deze plicht is de verkoper alleen ontslagen wanneer op de verkoper een duidelijke mededelingplicht rust. Het koopcontract bepaalt daarnaast dat de verkoper niet instaat voor zichtbare gebreken. Derhalve rust op verkoper in principe geen mededelingsplicht ter zake van gebreken die voor de koper zichtbaar zijn.

De rechtbank oordeelt op een aantal punten: sommige gebreken, zoals de lekkage aan het dak, waren zichtbaar, de koper had deze kunnen opmerken. Een andere lekkage had gevonden kunnen worden als de koper een bouwkundige had ingeschakeld. Van de koper mag een redelijk onderzoek worden verwacht en indien de koper nalaat een bouwkundige in te schakelen, dan komt dit voor risico van de koper. Een lekkage aan een uitzetraam kon met een kleine ingreep worden verholpen.

De rechtbank oordeelt dat er geen mededelingsplicht op de verkoper rustte. De vorderingen van de koper worden allen afgewezen.

Naar boven

Twee partners woonden ongehuwd samen. Eind 1994 kochten zij gezamenlijk een eigen woning. Zij waren elk voor 50% eigenaar en hoofdelijk aansprakelijk voor de hypothecaire schuld. Onderling sloten zij een overeenkomst waarin zij verklaarden dat de man de volledige hypotheekrente zou betalen en in zijn aangifte zou opvoeren. Voorts verklaarde de man dat hij de rente niet van de partner zou terugvorderen.

Daarna sloten zij een samenlevingsovereenkomst waarin zij verklaarden bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten van de huishouding naar verhouding van hun netto-inkomsten. Verder was bepaald dat rente van geldleningen aangegaan voor de eigen woning tot de gemeenschappelijke kosten werden gerekend. De man gaf bij zijn aangifte inkomstenbelasting 1997 het volledige huurwaardeforfait aan en trok de volledige hypotheekrente af. De inspecteur stelde vast dat 50% van de woning eigendom was van de partner en wilde de hypotheekrenteaftrek toepassen volgens de bepaling in de verhouding van de netto-inkomsten (conform de samenlevingsovereenkomst).

Hof Arnhem stelde vast dat beide partners ieder voor 50% eigenaar waren van de woning, dat zij gelijk gebruik hadden van de woning, beiden hoofdelijk aansprakelijk waren voor de hypotheekschuld en dat zij overeengekomen waren bij te dragen in de hypotheekrente naar hoogte van hun inkomens. Het Hof oordeelt dat de renteaftrek dient plaats te vinden zoaks in de samenlevingsovereenkomst is bepaald.

Hypotheekrenteaftrek bij ongehuwd samenwonenden en partners onder de Wet IB 2001

In de Wet IB 2001 is de partnerregeling geïntroduceerd. Het fiscaal partnerschap kan voordelen opleveren. Gehuwden worden per definitie als fiscaal partner aangemerkt (tenzij men duurzaam gescheiden woont); ongehuwd samenwonenden kunnen kiezen voor het fiscaal partnerschap. Als fiscaal partner is het mogelijk om bepaalde inkomsten en aftrekposten geheel naar eigen voorkeur, van jaar tot jaar verschillend, tussen de partners te verdelen.

Voorbeeld hiervan zijn de inkomsten (positief en negatief) uit eigen woning. Gezamenlijk moet er altijd 100% worden aangegeven. Het is niet van belang wie de hypotheekrente betaalt. Brengt de ene partner de volledige hypotheekrente in aftrek, dan moet die partner ook het volledige eigenwoningforfait aangeven.

Heeft u niet gekozen voor het fiscaal partnerschap dan geldt in beginsel aangifte van het eigenwoningforfait en aftrek van de hypotheekrente volgens de eigendomsverhouding. Binnen bepaalde grenzen kunt u de hypotheekrenteaftrek anders verdelen dan op basis van de eigendomsverhouding. Dit blijkt ook uit bovenstaande uitspraak van het Hof Arnhem.

De andere rentelastverdeling is niet toegestaan als de partners daarmee fiscaal voordeel willen behalen. Bij de man en de partner in de hierboven genoemde situaties stond vast dat de partner ook uit het eigen inkomen de rentelast had kunnen betalen. Er was dus sprake van een fiscaal voordeel.

Bron: Hof Arnhem, 17 januari 2002

Naar boven

Het juridische eigendom is bepalend voor de vraag of bij overdracht van een woning aan een ex-echtgenoot bij boedelscheiding overdrachtsbelasting verschuldigd is. Feitelijke omstandigheden doen daar niets aan af.

Dit bleek uit een arrest van de Hoge Raad, die daarmee de uitspraak van het Hof bevestigde. De zaak betrof een man en een vrouw die buiten gemeenschap van goederen getrouwd waren. In 1988 kocht de vrouw de woning, waardoor zij alleen de juridische eigendom verkreeg. In 1996 ging het echtpaar uit elkaar. Vervolgens droeg de vrouw in 1997 de woning over aan haar ex-echtgenoot. Over de koopsom van f 560.000 betaalde hij 6% overdrachtsbelasting. Daartegen tekende hij later bezwaar aan en beriep zich op de samenwonersvrijstelling.

Heffing van overdrachtsbelasting blijft achterwege als een ex-echtgenoot de woning verkrijgt vanwege de boedelverdeling bij echtscheiding. Deze tegemoetkoming geldt voor gehuwden die hun huwelijksgemeenschap, waaronder de echtelijke woning, verdelen.
Voor samenwoners geldt ook een dergelijke tegemoetkoming: de samenwonersvrijstelling. Er moet sprake zijn van verkrijging wegens verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners. Ook moet de woning door beiden gezamenlijk zijn verkregen (een eigenaar die zijn helft overdraagt aan een andere partij valt daar niet onder). Bovendien moeten beide samenwoners ieder afzonderlijk gerechtigd zijn tot minimaal 40% en maximaal 60% van de woning.

De man vond dat er sprake was van rechtsongelijkheid. Hij stelde, dat hij en zijn ex-vrouw geleefd hadden alsof de woning gemeenschappelijk eigendom was. Ook betaalde hij bij de aankoop de overdrachtsbelasting voor zijn vrouw. Op basis van de huwelijkse voorwaarden moest hij alle woonlasten betalen zonder verrekening met zijn vrouw. Voor de aflossing en rente op de hypotheek was hij hoofdelijk aansprakelijk. De premie voor de levensverzekering, de onderhoudskosten en de overige lasten kwamen ook voor zijn rekening.

Het Hof besliste dat dit niet terzake deed. Omdat de echtgenoten hun huwelijksgoederen niet hadden gewijzigd in een gemeenschap van goederen, was het huis juridisch eigendom van de vrouw. Ook het feit dat het huis gekocht was tijdens het huwelijk, was niet van invloed. De Hoge Raad bevestigde de beslissing van het Hof.

Het vastleggen van juridische eigendomsverhoudingen is dus van essentieel belang met het oog op de vrijstelling voor de ove1rdrachtsbelasting.

Bron: Hoge Raad, 23 november 2001, nr. 36.348.

Naar boven

Vanaf 2001 is alleen nog de rente voor een schuld die is aangegaan voor aankoop, onderhoud of verbetering van de 'eerste' eigen woning (hoofdverblijf) aftrekbaar in box 1, tegen een belastingtarief van maximaal 52%. Indien een tweede hypotheek is aangegaan voor een verbouwing aan de woning, zult u moeten kunnen aantonen dat u het geld voor die verbouwing heeft gebruikt.

Hof Amsterdam dd. 28 september 2001

In deze procedure heeft een huiseigenaar een restschuld van f 25.000,--. Vervolgens heeft hij verbouwingskosten aan zijn huis zelf betaald. Daarna sloot hij een nieuwe hypothecaire lening van f 150.000,--, waarmee hij onder andere zijn oude hypotheek aflost.

In geschil is de in de aangifte in aftrek gebrachte hypotheekrente met betrekking tot de verhoging van de lening. De inspecteur stelt dat de verhoging niet is aangewend voor aanpassing, onderhoud of verbouwing van de eigen woning. De huiseigenaar stelt dat de verhoging van de lening moet worden gezien als een herfinanciering van in eerdere jaren gedane uitgaven, dan wel vervanging van eerder gedane aflossingen.
Het Hof oordeelt dat de rente op deze verhoging van de lening niet aftrekbaar is, omdat er geen duidelijk historisch en causaal verband is tussen de lening en de uitgaven.

Naar boven

Indien u de aankoop van een eigen woning financiert met een hypotheek, is de rente die u op de hypothecaire geldlening betaalt aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Als u uw eigen woning gaat verbouwen en hiervoor uw hypotheek verhoogt of een extra hypothecaire lening afsluit, dan zijn ook deze rentekosten aftrekbaar.

Hof Amsterdam heeft een uitspraak gedaan in de situatie dat de verbouwing eerst tijdelijk is gefinancierd uit eigen middelen in afwachting van het rondkomen van een hypothecaire lening.

Hof Amsterdam d.d. 9 juli 2001

Een huiseigenaar had in 1998 en begin1999 zijn woning laten verbouwen. In december 1998 ontving hij de geldmiddelen van een nieuwe hypothecaire geldlening die hij voor deze verbouwing had afgesloten. In november 1998 deed hij reeds enkele voorschotbetalingen voor de verbouwing uit zijn eigen middelen.Na ontvangst van de hypothecaire lening zuiverde hij met deze lening zijn spaargeld weer aan.

In zijn aangifte inkomstenbelasting bracht hij de rente van de hypothecaire lening in mindering op zijn inkomen omdat de rente varband hield met de financiering van de verbouwing van de eigen woning. De inspecteur weigerde de aftrek omdat hij vond dat de rente géén verband hield met de eigen woning.
Het Hof oordeelde dat de rente aftrekbaar was. De inspecteur had niet weersproken dat de hypothecaire lening was aangegaan voor de verbouwing van de eigen woning en dat de financiering van de verbouwing met eigen middelen slechts tijdelijk zou zijn.

De eigenaar moest de voorschotbetalingen voor de hypotheek eerder dan hij oorspronkelijk aannam, betalen. Het Hof concludeerde uit de feiten dat daardoor toch een historisch en oorzakelijk verband bestond tussen de lening en de verbouwing. De rente die de eigenaar op de hypothecaire lening betaalde zag dus op inkomsten uit de eigen woning en was dus volledig aftrekbaar.

Naar boven

Samenvatting rechtbank Leeuwarden dd. 08-06-2000

Koper heeft een woning gekocht, waaraan enkele gebreken kleven: de elektrische installatie blijkt niet te deugen, de centrale verwarming, de afzuigkap en enkele binnendeuren waren niet in orde of ontbraken, een raam kon na opening niet gesloten worden en een ander raam brak bij het openen. Voorts was er wateroverlast in de kelderbox.

De rechtbank stelt het volgende voorop: bij de koop van een woning is het niet zo, dat elke onvolkomenheid daaraan maakt, dat de woning niet voldoet aan de overeenkomst. De koper van een bestaande woning zal tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak bij het kopen van de woning niet direct zichtbaar.

De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar mag daaromtrent geen onjuiste mededelingen doen als er naar gevraagd wordt. Gaat het om ernstiger gebreken, die een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, mededeling doen aan de koper.

Dit komt er op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis in principe slechts aansprakelijk is voor gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan. Naar huidige maatstaven bezit een woonhuis zonder een elektrische installatie die aan minimale eisen van veiligheid en deugdelijkheid voldoet, niet de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn.

De installatie voldoet niet aan de minimale eisen; de koper mocht anders verwachten, nu het overgrote deel van de gebreken verstopt was en pas bij sloopwerk bleek. De koper is niet in zijn onderzoeksplicht tekort geschoten. De tekortkoming moet aan de verkoper worden toegerekend.

De overige gebreken gelden als een mineur gebrek, dan wel staan aan de normale bruikbaarheid van het appartement in de weg. De verkoperkan hiervoor niet aansprakelijk worden gesteld. De vordering ter zake van de waterschade wordt eveneens afgewezen omdat niet is komen vast te staan dat de verkoper hiermede bekend was.

Naar boven

Samenvatting rechtbank Leeuwarden dd. 25-11-1998

Tussen koper en verkoper is een koopovereenkomst gesloten. Beiden werden bijgestaan door een makelaar. Koper heeft daarbij geïnformeerd naar de aanwezigheid van asbest in de woning. De verkoper heeft ontkend dat er asbest in de woning aanwezig was, maar heeft aangegeven dat in het dak van de stal asbest is verwerkt. Koper heeft een onderzoek door een deskundige van de Vereniging Eigen Huis laten doen.

In de overeenkomst is een passage opgenomen dat de verkoper niet bekend is met enige asbestverwerking in de woning en dat de koper de verkoper vrijwaart voor aansprakelijkheid hieromtrent.

Bij een onderzoek in verband met een verbouwing blijkt wel degelijk asbest in het dak van de woning te zijn verwerkt. Ook blijken er gebreken aan de verwarmingsinstallatie te zijn. De koper stelt de verkoper aansprakelijk voor beide gebreken.

De rechtbank Leeuwarden wijst de vordering met betrekking tot de verwarmingsinstallatie af. Voor wat betreft de asbest vindt de rechtbank dat de verkoper blijkt heeft gegeven asbest te herkennen; hij kon immers ook het asbest in de stal herkennen.

Nu de koper nadrukkelijk naar het asbest had gevraagd, had de koper op zijn minst zijn twijfel hieromtrent moeten uiten.

Verder oordeelt de rechtbank dat nu de verkoper heeft geweten van het asbest en daarover geen mededeling heeft gedaan, hij geen recht heeft op het verweer dat de koper niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.

Aan de beoordeling van het onderzoek door de deskundige van de Vereniging Eigen Huis komt de rechtbank dan ook niet toe.

Naar boven