Stel maakt financiële beslissingen

Wanneer is NHG verstandig?

Bij het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwe woning of bij het oversluiten van een bestaande hypotheek kan er gekozen worden voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG biedt een aantal voordelen, maar wegen deze op tegen de kosten die met NHG gemoeid zijn? En zijn de voordelen die NHG biedt in elke situatie even interessant?

Wat is NHG?

Nationale hypotheek garantie logoNHG is alleen mogelijk als er aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo mag vanaf 2018 de koopsom van de woning niet meer bedragen dan 265.000  en vanaf 2019 niet meer dan 290.000,-. In het geval van energiebesparende voorzieningen stijgt de maximale hypotheek met 6%. Wanneer je een hypotheek met NHG afsluit, dien je 1% van het hypotheekbedrag, de zogenaamde borgtochtprovisie, te betalen aan NHG. In ruil hiervoor biedt NHG extra zekerheid wanneer je in betalingsproblemen komt.

Voordelen NHG

De extra zekerheid die NHG biedt is uiteraard een voordeel. Zo kan NHG een restschuld die ontstaat na het verkopen van een woning kwijtschelden, ook weer onder bepaalde voorwaarden.

Een ander voordeel van een hypotheek met NHG is een lagere rente die geldverstrekkers aanbieden. Gemiddeld is deze korting op de hypotheekrente, bij een financiering van 100 procent van de marktwaarde van de woning, zo’n 0,5 tot 0,6 procent. De reden hiervoor is het feit dat banken door de borgstelling van NHG minder risico lopen. Bij een annuïteiten hypotheek van 250.000 euro en een rentekorting van 0,5%, bespaar je in het eerste jaar 1241 euro en het tweede jaar 1221 euro. Na twee jaar is de besparing 2462 euro, wat betekent dat de NHG kosten van 1 % (2500 euro) na iets meer dan twee jaar zijn terugverdiend. 

Zijn de voordelen in elke situatie hetzelfde?

Er zijn een aantal factoren die bepalen hoe gunstig NHG is in individuele gevallen. Hieronder worden een aantal factoren in detail besproken.

Verhouding hypotheekschuld en de marktwaarde

Allereerst is de verhouding tussen de hypotheekschuld en de marktwaarde van de woning van belang. De verhouding tussen de hypotheekschuld en de marktwaarde van de woning kan verlaagd worden door het inbrengen van eigen geld of door bijvoorbeeld het ontvangen van een schenking.  Vrijwel alle geldverstrekkers geven een rentekorting voor hypotheken zonder NHG, naarmate de schuld-marktwaarde verhouding lager wordt. Dit betekent dat het rentevoordeel van een hypotheek met NHG ten opzichte van een hypotheek zonder NHG, een stuk lager kan zijn en dat daardoor de terugverdientijd van de NHG kosten toeneemt. Bij sommige geldverstrekkers is de rente in de laagste categorie schuld-marktwaarde verhouding zelfs gelijk aan, of lager dan de NHG rente. In dat geval kan het NHG rentevoordeel dus compleet wegvallen. 

Woonduur

Ook speelt de te verwachten woonduur een belangrijke rol. Als je namelijk een hypotheek met NHG heeft afgesloten en besluit te verhuizen, kan de NHG niet meegenomen naar de nieuwe woning. Daar zou eventueel opnieuw gekozen kunnen worden voor NHG, maar dan dient de borgtochtprovisie van 1% van de totale hypotheek opnieuw betaald te worden. Zeker als het rentevoordeel van een NHG hypotheek lager is, zoals hierboven beschreven, neemt de terugverdientijd toe. Concreet betekent dit, dat als je al weet dat je binnen afzienbare tijd wilt verhuizen, de kans bestaat dat de kosten die zijn betaald aan NHG, nog niet zijn terugverdiend. Hierboven staat al het voorbeeld dat bij een rentevoordeel van 0,5%, de terugverdientijd iets meer dan 2 jaar bedraagt. Bij een schuld-marktwaarde verhouding van 85% is een reële rentekorting 0,2%. Als we uitgaan van een NHG rente van 2% en een hypotheek van 200.000 euro, zal er na 5 jaar 18.763 euro aan rente zijn betaald. De bijbehorende rente zonder NHG is 1,8% en na 5 jaar zal er 16.853 euro betaald zijn. De besparing na vijf jaar is 1.910 euro. De NHG kosten van 2.000 euro zullen bij een rentekorting van 0,2% na iets meer dan vijf jaar zijn terugverdiend. Dit geeft aan dat het, met het oog op het voordeel van een lagere rente, interessant is om te kijken naar hoe lang je in de woning verwacht te blijven. 

NHG bij betalingsproblemen

Naast het voordeel van een lagere rente is het natuurlijk ook zo dat NHG uitkomst kan bieden bij financiële problemen. Zo kan de woonlastenfaciliteit uitkomst bieden bij tijdelijke betaalproblemen. Het maandbedrag van de hypotheek kan dan tijdelijk naar beneden worden bijgesteld. Het bedrag dat dan per saldo niet wordt betaald, dient later wel terugbetaald te worden.

Verder is het zo, dat als een woning met verlies wordt verkocht, NHG de restschuld kan kwijtschelden. Hiervoor dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. In principe moeten de betalingsproblemen zijn ontstaan als gevolg van relatiebeëindiging, niet verwijtbare werkloosheid en/of arbeidsongeschiktheid. Ook moet je volledig hebben meegewerkt om de woning voor een zo hoog mogelijke prijs te verkopen en mag er geen eigen vermogen meer aanwezig zijn. Het is dus niet zo dat wanneer een hypotheek met NHG is afgesloten, een restschuld in alle gevallen wordt kwijtgescholden.

Is NHG verstandig voor jou?

Uit bovenstaande blijkt dat het afsluiten van een hypotheek met NHG zeker voordelen kan bieden, maar deze voordelen verschillen per situatie. De te verwachten woonduur, de inbreng van eigen geld, het rentevoordeel, het eigen vermogen dat overblijft en de kans op betalingsproblemen zijn zaken om rekening mee te houden. Wil je een nieuwe hypotheek afsluiten of uw huidige hypotheek oversluiten en twijfelt je om dit met NHG te doen? De adviseurs van A&H Finance kunnen je voorzien van een advies, gebaseerd op uw persoonlijke situatie en wensen. Bel ons even op 020-465 19 51 voor een telefonische kennismaking.

hypotheekadvies

Annuïteitenhypotheek niet altijd de beste optie

Heeft u een spaar – of levenhypotheek en wilt u deze omzetten naar een annuïteitenhypotheek? Laat u vooraf goed adviseren want een annuïteitenhypotheek is niet altijd fiscaal voordeliger. Bij het oversluiten van een lopende aflossingsvrije hypotheek naar een annuïteitenhypotheek moet er altijd gekeken worden naar de rechten die van toepassing zijn.

Sinds 1 januari 2013 geldt er – om voor renteaftrek in aanmerking te komen – een aflossingseis van 30 jaar. Alle nieuwe hypotheken moeten aan die eis voldoen, dus het lijkt alsof u alleen nog maar kunt kiezen voor de annuïteitenhypotheek of de lineaire hypotheek. Voor huizenbezitters die vóór 1 januari 2013 al een hypotheek hadden, gelden echter andere regels. Zij vallen onder het zogenaamde ‘overgangsrecht’.

Overstappen naar een annuïteitenhypotheek?

Bij heel veel spaar- en levenhypotheken geldt dat overstappen naar een annuïteitenhypotheek duizenden euro’s kost over de gehele looptijd van de hypotheek, omdat het fiscale voordeel met de overstap verloren gaat. Bij een verhuizing is het dus van groot belang om uit te laten rekenen wat het verstandigste is om te doen. Zelfs als u uw vorige woning al verkocht heeft en tijdelijk een woning heeft gehuurd, kan het overgangsrecht nog van toepassing zijn.

In de media wordt hier terecht aandacht aan besteed: bericht NU.nl

De adviseurs van A&H Finance zullen u altijd voorrekenen of het voordeliger is om te kiezen voor een fiscale voortzetting in bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek. Zelfs een beleggingsverzekering kan onder bepaalde voorwaarden als bankspaarhypotheek worden voortgezet. De fiscale voortzetting klinkt heel ingewikkeld en dat is het ook; een nauwkeurig traject moet gevolgd worden en ook het hebben van de juiste documenten is van groot belang.

Om te beoordelen of u in aanmerking komt voor een fiscale voortzetting in een bankspaarhypotheek zijn de volgende documenten nodig:
– premiehistorie (de betaalde premies vanaf de ingangsdatum)
– de polis met daarop de clausules (kapitaalverzekering eigen woning ook wel KEW)
– de opgebouwde waarde

Daarbij komt nog dat niet alle geldverstrekkers u de optie van fiscale voortzetting aanbieden. Zij bieden u dan een annuïteitenhypotheek aan met een lage rente. Door deze lage rente lijkt deze hypotheek de goedkopere optie maar het kan u uiteindelijk duur komen te staan.