“Ook als alleenstaande kun je een huis kopen in Amsterdam, met de juiste voorbereiding en het juiste team om je heen”
In het nieuwste interview op Kop-Munt.nl vertelt onze hypotheekadviseur Ilse van Rijn hoe ze juist mensen die het bijna hadden opgegeven tóch aan een woning helpt. Zoals starters, singles of zzp’ers die dachten: “ik verdien te weinig”, “ik maak geen kans”, “de markt is te gek”. Maar met slimme keuzes, goede voorbereiding en iemand die echt meedenkt, blijkt er meer mogelijk dan mensen denken.
“Als alleenstaande een huis kopen in Amsterdam? Dat lukt toch alleen met twee inkomens.”
Dat dacht Pedro ook, tot hij tegenover Ilse zat.
Hij heeft een goed inkomen, spaargeld én motivatie, maar kreeg van meerdere adviseurs te horen dat het voor hem onmogelijk zou zijn. De woningmarkt voelde als een gesloten deur.
Tot Ilse het anders aanpakte.
In dit gesprek vertelt Ilse over hoe ze samen met Pedro tóch mogelijkheden vond. Over hoe voorbereiding, samenwerking én het juiste team het verschil maakten. En hoe iemand die de hoop bijna had opgegeven tóch eigenaar werd van zijn eerste woning in Amsterdam Nieuw-West.
Lees het volledige interview op Kop-Munt.nl: Dat ene advies
Laat ons je helpen om je mogelijkheden wél zichtbaar te maken! Met de juiste begeleiding is er vaak meer mogelijk dan je denkt, we laten het je graag zien.
Binnen 10 jaar met pensioen? Dan gelden er andere hypotheekregels.
Deze informatie is speciaal gericht op mensen die de leeftijd van 57 naderen of al gepasseerd zijn. Het biedt uitgebreid informatie die relevant is voor het afsluiten van een hypotheek na jouw 57e levensjaar. Van de invloed van pensioeninkomen op jouw leenvermogen tot de mogelijkheden die Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt; we bespreken het allemaal om je zo goed mogelijk te informeren.
Voor je 57ste geldt het huidige inkomen
Ben je nog geen 57 jaar dan geldt het huidige inkomen uit loon of ondernemen als toetsinkomen voor een hypotheekaanvraag.
Vanaf 57 jaar, 10 jaar voor je pensioenleeftijd, gaan banken óók rekening houden met je pensioeninkomen. In de praktijk heeft dit vaak een nadelig effect op je maximale hypotheek. Het maximale leenbedrag is dan vaak lager dan voor je 57ste levensjaar, dat heeft ermee te maken dat het pensioeninkomen vaak lager is. We lichten dit toe met twee voorbeelden:
Voorbeeld maximale hypotheek tot 57 jaar:
Situatie: 55-jarige alleenstaande
Inkomen € 60.000
Pensioeninkomen: € 35.000
Maximale hypotheek: € 267.000 (norm 2023)
Voorbeeld maximale hypotheek vanaf 57 jaar:
Situatie: 55-jarige alleenstaande
Inkomen € 60.000
Pensioeninkomen: € 35.000
Maximale hypotheek: € 199.000 (norm 2023) plus eventuele extra eisen zoals een versnelde aflossing.
Op basis van de voorbeelden is dus belangrijk om met de financieel adviseurs te plannen wat passend is in jouw situatie. De situatie in het geval van pensioen wordt altijd besproken tijdens het hypotheekadvies. Verwacht je nog een hypotheek nodig te hebben? Houd dan rekening dat een laag pensioeninkomen je maximale hypotheek kan beïnvloeden.
Waarom Strengere Regels voor Senioren
Hypotheekverstrekkers hanteren strikte regels om financiële problemen bij woningeigenaren te voorkomen. Alle partijen hebben er immers belang bij dat de hypotheek voldaan kan blijven worden. Bij senioren kunnen deze strikte regels alleen negatief uitpakken. Zij krijgen dan te maken met een korter betaaltermijn of een lagere maximale hypotheek door een lager pensioeninkomen.
NHG biedt mogelijkheden voor 55-plussers
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een regeling die meer zekerheid biedt aan zowel de hypotheekverstrekker als de lener. Voor senioren kan dit extra mogelijkheden bieden bij het afsluiten van een hypotheek.
Werkelijke woonlasten
Met NHG kan de hypotheekverstrekker afwijken van de standaard berekening. Er kan dan gerekend worden met de werkelijke woonlasten wat in de meeste gevallen gunstiger is voor senioren. Zo kan een senior bijvoorbeeld makkelijker verhuizen naar een bungalow of appartement zolang de woonlasten gelijk blijven of dalen.
NHG Voorwaarden voor senioren
Een NHG-hypotheek in 2023 is mogelijk voor woningen tot € 355.000 of € 429.300 voor woningen met energiebesparende maatregelen. Houdt er als senior rekening mee dat de rente voor minimaal 20 jaar moet vaststaan. Alleen dan kan je gebruikmaken van de werkelijke woonlastennorm. Let er ook op dat je nieuwe maandlast niet hoger mag zijn dan je huidige maandlast.
Uitzonderingen op hogere maandlast
Er zijn situaties waarin de nieuwe maandlast hoger mag zijn dan de oude maandlast. Dit kan bijvoorbeeld zijn bij een hogere aflossing of als iemand moet verhuizen vanwege gezondheidsredenen.
NHG geen garantie voor senioren
Niet elke hypotheekverstrekker verstrekt hypotheken aan senioren, zelfs niet met NHG. Het kan dus een uitdaging worden om een hypotheek te krijgen op latere leeftijd.
Meer informatie over NHG voor Senioren.
Hypotheekadvies voor senioren
AH Finance geeft onafhankelijk hypotheekadvies op basis van meer dan 30 hypotheekverstrekkers. Onze financieel adviseurs vergroten je kans op een hypotheek en weten exact welke hypotheekverstrekkers werken met werkelijke woonlasten als uitgangspunt.
Vanaf 2024 hoef je tot een koopsom van 510.000,- geen overdrachtsbelasting te betalen, dat is in 2023 nog 440.000,-. Deze regel geldt alleen als je een woning koopt om zelf in te gaan wonen en je niet eerder gebruik hebt gemaakt van deze zogenaamde startersvrijstelling. Dat is een verruiming van het belastingvoordeel voor starters, want het scheelt 2% overdrachtsbelasting die anders geldt.
Kopen in 2023 en de sleutel ontvangen in 2024
Het is enorm belangrijk dat je goed let op de leverdatum van je nieuwe woning in 2024 plaatsvindt. Daar zal dus flink over onderhandeld moeten worden met de verkopers. Op een woning met een aankoopprijs van 500.000,- betekent dit dat je 10.000,- minder hoeft in te leggen, dus dat scheelt aanzienlijk en wellicht kun je die iets duurdere woning nu wel kopen. Overleg met de hypotheekadviseurs van A&H Finance voordat je een bod uitbrengt, zij kunnen je hier bij helpen, zodat je de sleutel niet te vroeg krijgt en maximaal gebruik maakt van de regeling.
Kom jij in aanmerking voor de startersvrijstelling?
Zo’n mooi belastingvoordeel daar horen natuurlijk voorwaarden bij. Ben je jonger dan 35 jaar op de leverdatum van de woning in 2024? Is de koopsom lager dan 510.000,-? En is dit de eerste keer dat je de vrijstelling gebruikt? Dan komt jij in aanmerking! As je in 2023 al 35 wordt, dan is het slim om de levering plaats te vinden voor je 35ste verjaardag. De vrijstelling geldt dan voor een koopsom tot maximaal 440.000,-.
Wil jij hier alles over weten?
Ons team van hypotheekadviseurs staan voor je klaar om je te helpen bij het vinden van de juiste hypotheek. Neem vandaag nog contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek en laat je verrassen door de vele mogelijkheden die er voor jou zijn.
Veelgestelde vragen over de startersvrijstelling:
1. Kom ik met inleg van eigen geld in aanmerking voor de vrijstelling?
Stel: Je hebt een woning op het oog met een koopprijs van €520.000 en legt €10.000 eigen geld in. Kom je dan in aanmerking voor de vrijstelling in 2024?
Helaas kan je in deze situatie geen gebruik maken van de vrijstelling. Om in aanmerking te komen wordt er gekeken naar de koopsom e van de woning en niet naar het aan te vragen hypotheekbedrag.
2. Ik heb nog niet eerder gebruik gemaakt van de vrijstelling en ga een woning aankopen voor verhuur, kom ik in aanmerking?
Een van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling is dat je zélf voor langere tijd in de woning moet gaan wonen. Ga jij dus een woning aankopen die direct bestemd is voor verhuur, dan kom je helaas niet in aanmerking en zal de overdrachtsbelasting 10,4% bedragen.
3. Mijn partner is jonger dan 35, maar ik ben ouder. Kom we nog in aanmerking?
Het antwoord is zowel ja als nee. Als jullie samen de woning zullen aankopen, 1 van beide jonger is dan 35 jaar en aan de verdere voorwaarden wordt voldaan; dan hoeft in dit geval de partner geen overdrachtsbelasting te betalen. Afhankelijk van de eigendomsverhouding zal dit in de meeste gevallen betekenen 50% van de totale overdrachtsbelasting wel betaald moet worden.
Het komt regelmatig voor dat woningkopers bij het aankopen van hun volgende woning de oude woning aanhouden voor verhuur. Maar mag dat ook zomaar? In de algemene voorwaarden van standaard hypotheken staat vrijwel altijd beschreven dat er sprake is van zelfbewoningsplicht. Zonder toestemming van de bank kan de hypotheek daarom worden opgeëist.
We merken dan ook dat geldverstrekkers actiever worden in het aanschrijven van mensen die verhuren zonder toestemming. Zo ook Wim, die door de bank werd benaderd en aanklopte bij A&H Finance. Met een termijn van slechts 6 weken was het voor hem noodzaak de hypotheek over te sluiten of volledig af te lossen. Een proces dat Wim veel kopzorgen opleverde.
Verkopen is in veel gevallen de minst geliefde optie. Een beschermde huurder kan niet zomaar uit de woning worden gezet. Als verhuurder ben je in geval van verkoop dan ook genoodzaakt de woning te verkopen met huurder. Resultaat: een lagere woningopbrengst.
Vaak zijn er meer opties dan dat er in eerste instantie gedacht wordt. In sommige gevallen kan familie met een onderhandse hypotheek ondersteunen. Ook zien we regelmatig dat de hypotheek van de verhuurde woning nog op één naam staat. Deze is verhuurd nadat een stel is gaan samen wonen in een nieuwe koopwoning. Het meenemen van het inkomen van de partner kan dan ook uitkomst bieden bij oversluiten en behoud van de woning.
Ilse, de hypotheekadviseur van Wim, legde de mogelijkheden en risico’s van een verhuurhypotheek voor. Door de gestegen overwaarde van de verhuurde woning en de gedaalde resterende schuld was het voor hem mogelijk de hypotheek snel over te sluiten. Mede door de actuele gestegen rente, was er voor Wim geen sprake van een boeterente. De oversluitkosten bleven hierdoor relatief beperkt. Binnen 2 weken was alles geregeld.
Doordat geldverstrekkers steeds actiever worden in het aanschrijven van mensen, komen er ook steeds meer oplossingen beschikbaar. Zo is er een bank die de mogelijkheid biedt om de huidige rente te behouden, met daarbovenop een verhuur rente-opslag. Dat kan zomaar tientallen euro’s per maand schelen.
Iedere verstrekker heeft zo zijn eigen voorwaarden en mogelijkheden. Laat je door een van onze ervaren adviseurs goed inlichten, zodat je net als Wim met een gerust hart kunt genieten van jouw verhuurde woning.
Al tientallen jaren roepen banken dat ze meer aan de klant moeten denken, maar de praktijk is weerbarstiger. Zo is het in de veel gevallen bij de banken nog niet geregeld dat de rente meebeweegt met de aflossing op je hypotheek.
Hoe logisch is het, dat als je woning 600.000,- waard is en de hypotheekschuld nog 300.000,- dat er nauwelijks nog sprake van risico is. Een recessie zal de marktwaarde moeten laten dalen met 50% wil de bank risico lopen. Dat is historisch gezien nog niet eerder gebeurd.
Nu zijn de lagere rentes wel beschikbaar. Als je er om vraagt zijn de partijen die dit nog niet automatisch doen bereid om die rente wel aan te passen. Uiteraard schreeuwen ze het niet van de daken. Een geheimpje dat heel veel geld oplevert. Banken worden nog steeds blijer van een hypotheek van 750.000,- dan een hypotheek van 50.000,-. Het is immers net zoveel werk en ze verdienen 15x meer aan rente.
Kan je dat banken kwalijk nemen? Nee natuurlijk niet. Dat is hun business model. Wel kun je vraagtekens zetten bij de rol die ze in het landschap vervullen. Als het geld zo’n belangrijke rol speelt, dan zou je echt eens goed moeten kijken hoe je de klant bediend op het gebied van hypotheken.
Neem nu de pensionado’s die Ilse pas op bezoek had. Al sinds de start van hun hypotheek hadden ze nooit eens de bank gebeld. De rente stond 20 jaar vast op het top-tarief. Een hypotheek van 150.000,- aflossingsvrij met een woning die inmiddels meer dan 800.000,- waard is. Heel eerlijk gaan de haren overeind staan, te zien dat deze mensen ruim een procent rente teveel hebben betaald. Zeker de laatste tien jaren.
Hou de hypotheekrente en de marktwaarde goed in de gaten, want de banken die dit nog niet automatisch aanpassen denken alleen aan zichzelf. Dus denk vooral aan jezelf.
Amsterdam gaat opnieuw de overstapregeling eeuwigdurende erfpacht openstellen. Dit betekent dat Amsterdammers die in aanmerking kwamen voor de regeling, maar hier niet voor gekozen hebben, een nieuwe kans krijgen om erfpacht af te kopen.
Openingstijden
09:00 uur – 18:00 uur (ma t/m vr)
Afspraken kunnen ook na 18:00 uur
