De aan de gemiddelde huizenprijs gekoppelde kostengrens voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie) stijgt met ingang van 1 januari 2021 van €310.000 naar €325.000. Een stijging van €15.000. Deze nieuwe kostengrens, vastgelegd in de NHG Voorwaarden & Normen, zal 1 november aanstaande worden gepubliceerd. Zijn er energiebesparende maatregelen voor jouw woning en financier je deze mee? Dan geldt een kostengrens van €344.500 met ingang van het nieuwe jaar. De huidige grens ligt op €328.600; een stijging van 6%.

Nieuwe kostengrensmethodiek

Het NHG heeft samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het ministerie van Financiën een nieuwe NHG-kostengrensmethodiek ontwikkeld. De kostengrens voor 2021 is volgens deze nieuwe methodiek bepaald. Tot en met dit jaar bepaalde men de grens op basis van de gemiddelde koopsommen van de laatste drie maanden. De kostengrens voor het komende jaar is bepaald op basis van de gemiddelde koopsommen van de laatste 39 maanden met hierbij opgeteld een correctiefactor, om beter aan te sluiten bij de gemiddelde prijs van een koophuis van dat jaar. De verwachting is dat deze nieuwe manier van berekenen bijdraagt aan een meer stabiele woningmarkt.

Kosten Nationale Hypotheek Garantie

Sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie dan betaal je hiervoor eenmalig kosten, de zogenaamde borgtochtprovisie. Dit houdt het volgende in: De NHG staat garant voor jouw hypotheek (lening) bij de bank. Moet een woning gedwongen worden verkocht en blijft de huiseigenaar met een restschuld achter, dan wordt deze kwijtgescholden en betaalt vanuit de opbrengst van alle borgtochtprovisies. Deze kwijtschelding is niet van toepassing als je geen hypotheek via NHG hebt.

Borgtochtprovisie NHG 0,7%

Je betaalt 0,7% borgtochtprovisie aan het NHG bij het afsluiten van uw hypotheek over de hoogte van uw hypotheekbedrag. Dit percentage blijft ook voor 2021 van toepassing. ‘Een premie zo hoog als het moet, zo laag als het kan’. Dit is het uitgangspunt van de organisatie die jaarlijks de premiehoogte van de NHG onderzoekt. De doelstelling is de borgtochtprovisie minder afhankelijk te maken van prijsschommelingen op de huizenmarkt. De premie van 0,7% moet de basis zijn voor de premies van de komende jaren.

Koop je, als investeerder, een pand met belegging en/of verhuur als doel, dan betaal je met ingang van 1 januari van 2020 het tarief van 8% over de aankoopprijs. Dit voorstel van het kabinet, uit de recent gepresenteerde Miljoenennota, zorgt voor een verhoging van 2% op de te betalen overdrachtsbelasting.

Koopwoning als belegging

Alle panden, zowel woningen als bedrijfspanden, die niet worden gekocht om zelf in te gaan wonen maar als belegging of voor verhuur aan derden dienen, vallen vanaf 2021 onder 8% overdrachtsbelasting. Dit is een stijging van 2% in vergelijking met het huidige tarief van 6%. Beleggers en investeerders gaan per aankoop duizenden euro’s meer betalen.

Huis kopen voor je kind

Dit hogere tarief van 8% is ook van toepassing voor ouders die een woning kopen voor hun kind. Als je voor 1 januari 2021 een huis koopt voor je kind en voor die datum bij de notaris zit, dan scheelt je dat 6%; dit kan enkele duizenden euro’s schelen.

Deze nieuwe maatregelen heeft het kabinet voorgesteld om het voor starters op de woningmarkt makkelijker te maken. Zijn kopers tussen de 18-35 jaar en gaan zij zelf in de aangekochte woning wonen? Dan betalen zij niet meer het huidige tarief van 2% maar worden zij, eenmalig, vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Vanaf 2021 tot en met 2025 betalen woningkopers tussen 18-35 jaar geen overdrachtsbelasting meer bij de aankoop van een woning. Het huidige tarief van 2% wijzigt naar een eenmalige vrijstelling van 0%; een voordeel dat kan oplopen tot duizenden euro’s. Dit voorstel heeft het kabinet in de onlangs gepresenteerde Miljoenennota opgenomen.

Een belangrijke voorwaarde voor toekenning van deze vrijstelling is dat de kopers daadwerkelijk zelf in de aangekochte woning gaan wonen. Bij aankoop van een tweede woning of in geval van een verhuizing, na 1 januari 2021, moet wel 2% worden betaald over de aankoopprijs.

Op dit moment betalen alle kopers van een woning, tweede huis of recreatiewoning, ongeacht de leeftijd, 2% overdrachtsbelasting. Koop je als belegger of een bedrijfspand, dan betaal je 6% aan belasting.

Wat zijn de wijzigingen voor huizenkopers per 2021?

Met ingang van het nieuwe jaar zijn de volgende wijzigingen met betrekking tot de overdrachtsbelasting van kracht:

1. Kopers tussen 18-35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting mits ze voldoen aan de volgende eisen:

    1. Ze moeten zelf in de woning gaan wonen
    2. Ze hebben niet eerder een vrijstelling voor deze te betalen belasting gekregen

Beide punten moeten via een verklaring bij de notaris worden afgegeven. De Belastingdienst controleert hierop. Koop je samen met iemand anders een woning en is één van de twee ouder dan 35 jaar? Dan betaalt deze koper 2% overdrachtsbelasting over dat deel waar hij of zij eigenaar van wordt.

2. Kopers vanaf 35 jaar betalen 2% overdrachtsbelasting mits zij zelf in de woning gaan wonen

Het grootste verschil tussen de huidige en nieuwe situatie is de leeftijdsgrens, die het te betalen percentage bepaald. Het kabinet wil deze maatregelen doorvoeren om het kopen van een huis voor starters makkelijker te maken. Als starter loont het om te wachten met de sleuteloverdracht tot na 1 januari aanstaande. Hou wel rekening met het verlopen van de hypotheekofferte als je de koop uitstelt.

erfpacht offerte

Nog maar één maand en dan vervalt het stimuleringsaanbod eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Amsterdam. Heb je geen erfpacht of al gebruik gemaakt van de aanbieding dan hoef je niet verder te lezen. Heb je wel erfpacht en nog geen actie ondernomen, lees dan snel verder.

Vraag een erfpacht offerte aan bij de gemeente Amsterdam

Gezien de marktwaarde-stijgingen van woningen in de afgelopen jaren en de nu nog geldende gemeentelijke korting is het aantrekkelijk om in ieder geval voor het einde van het jaar een erfpacht offerte aan te vragen bij de gemeente Amsterdam. Het kan even duren voordat je de offerte krijgt, maar de aanvraag moet zo spoedig mogelijk gedaan worden. Na ontvangst van de offerte heb je drie maanden de tijd om te beslissen. Daarna krijg je nog zes maanden de tijd om naar de notaris te gaan om de nieuwe erfpachtvoorwaarden vast te leggen. Het belangrijkste is dus de vrijblijvende erfpachtofferte aan te vragen bij de gemeente Amsterdam vóór 31 december 2019.

Als je voor 31-12-2019 een erfpacht offerte hebt aangevraagd bij de gemeente Amsterdam, dan gelden de volgende regels

– De berekening vindt plaats op basis van de laagste waarde van WOZ uit 2014 of 2015 (en die was in de meeste gevallen veel lager dan nu)

– De buurtstraatquote van 2017 wordt gehanteerd (en die was ook in de meeste gevallen veel lager dan nu)

– Er wordt een korting gegeven van 35% op de afkoopsom (deze is voor volgend jaar 25%)

Je bent meestal veel duurder uit vanaf 1 januari 2020, in vergelijking bij het aanvragen van een aanbod in 2019.

Let op er is een verschil tussen het informatiepakket en de offerte

Let bij de aanvraag in het overstapportaal van de gemeente Amsterdam goed op! Zij biedt ook een informatiepakket aan met de verschillende keuzes, dat is handig. Let er goed op dat de aanvraag van het informatiepakket niet hetzelfde is als de aanvraag van de offerte. De offerte van de gemeente Amsterdam moet aangevraagd zijn voor 31 december 2019.

afkoop erfpacht

Wat te doen als je niet weet wat je moet doen?

Als je niet weet welke offerte je moet aanvragen, laat de gemeente Amsterdam dan een offerte uitbrengen op basis van de toekomstige erfpachtcanon na afloop van de huidige erfpachtperiode, ook wel vastklikken toekomstige canon genoemd. Je kunt dan in de toekomst altijd nog eeuwigdurend afkopen, dat is één van de voorwaarden. De pagina “ken je erfpacht” van de gemeente Amsterdam legt alle keuzes uit.

Wil je liever een afkoopsom betalen?

Dat kan. De afkoopsom uit de offerte en bijkomende notariskosten moeten dan betaald worden. Bij jaarlijkse erfpacht is op dit moment de canon fiscaal aftrekbaar, de eenmalige afkoopsom van de erfpacht niet. Mocht je de afkoopsom lenen volgens fiscale voorwaarden, dan is de rente over deze lening wel fiscaal aftrekbaar. Uiteraard moet het dan wel gaan om een eigen woning in Box 1.

Wat betekent dit voor de waarde van jouw woning?

Makelaarsverenigingen laten ons weten dat de afkoopsom niet één op één doorvertaald wordt als waardestijging van de woning. Het voordeel is vooral dat je voor nu en in de toekomst helder hebt wat jouw erfpacht kost. Er zijn wel makelaars die denken dat een woning couranter wordt als er voor zekerheid in de erfpacht gekozen is en de canon in ieder geval is vastgeklikt. Uiteraard zal de markt hierin zijn werk nog moeten doen en gaat het nu enkel om verwachtingen.

Financieren van de afkoopsom erfpacht

Als je de afkoopsom wilt financieren met behulp van een hypotheek dan is het in veel gevallen beter om een geheel nieuw financieel plan te laten maken. Heb je de offerte binnen van de gemeente Amsterdam, dan is deze drie maanden geldig. Maak dan een afspraak met onze adviseurs, zodat de aanpassing van de hypotheek en de notariskosten maar één keer betaald hoeven te worden.

Belangrijkste is dat je eerst de erfpacht offerte van de gemeente Amsterdam aanvraagt zodat de exacte getallen bekend zijn.

2019 erfpacht

Wat als ik niets doe?

Er zijn geen notariskosten en verdere actie is niet nodig maar….

Het grote verschil met niet vastklikken of afkopen wordt pas zichtbaar als de erfpachtperiode is afgelopen. Mocht je na 1 januari 2020 willen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht dan betaal je meestal een veel hogere prijs. De adviseurs van A&H Finance hebben al voorbeelden gezien waarbij de erfpacht acht keer hoger uitvalt doordat zowel de WOZ-waarde als de buurtstraatquote na 2015 flink gestegen zijn en de korting in 2020 van 35% naar 25% gaat.

Kost overstappen naar eeuwigdurende erfpacht geld?

Ja, maak je gebruik van de regeling dan zul je naar de notaris moeten voor aanpassing van de eigendomsakte en meestal ook de hypotheekakte. Voor deze kosten kan je bij de notaris een prijsopgave opvragen. Deze kosten heb je zowel bij vastklikken als bij afkopen.

Twijfel je nog? De erfpachtofferte zelf verplicht je tot niets.

Bij twijfel: vraag toch een een offerte aan in het overstapportaal voor in ieder geval het vastklikken van de jaarlijkse erfpacht. Deze verplicht je tot niets maar geeft wel extra bedenktijd en inzicht in de kosten. Zodra de offerte van de gemeente Amsterdam binnen is, heb je 3 maanden de tijd om de offerte te accepteren en 6 maanden om bij de notaris de nieuwe voorwaarden vast te leggen.

Ga je binnenkort je woning met erfpacht verkopen?

Vraag ook dan een offerte aan voor in ieder geval de het vastklikken van de jaarlijkse erfpacht na afloop van de erfpachtperiode. De verwachting is dat dit de woning couranter zal maken en de offerte is ook overdraagbaar aan de koper van je woning. Meer informatie

Advies over het aanvragen van de offerte bij de gemeente Amsterdam

Wij zijn niet bevoegd om namens jou de offerte aan te vragen, dat zal je zelf moeten doen bij de gemeente Amsterdam, je hebt daar je DigiD code voor nodig. Het is daar op dit moment erg druk, maar de deadline van 31 december 2019 voor het aanvraag van deze aanbieding is hard. Filmpjes en informatie van de gemeente vind je hier.

Financieel advies

Mocht je een financiering nodig hebben voor de afkoopsom of wil je kijken of oversluiten van jouw hypotheek in combinatie met afkoop ook gunstiger uitpakt, dan helpen de adviseurs van A&H Finance je graag om deze afwegingen te maken.

Ons algemene advies is om in ieder geval in 2019 de vrijblijvende erfpacht offerte van de gemeente Amsterdam aan te vragen.

Met vriendelijke groeten,

Het adviseursteam van A&H Finance

020-4651951

Meer informatie:

https://www.ahfinance.nl/erfpacht/

https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/

Disclaimer: erfpacht is een overeenkomst tussen de woningbezitter en de gemeente Amsterdam. Dit bericht is niet beschermd tegen manipulatie door derden. Voor de ontvangen inhoud kunnen wij dan ook geen aansprakelijkheid aanvaarden en evenmin kunt u er rechten aan ontlenen.

 

Op 3 september heeft college B&W van Amsterdam besloten dat de koper het recht op de gunstige voorwaarden kan behouden. De verkoper moet dan wel voor 1 januari 2020 een aanvraag ingediend hebben om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Ook als je nog niet aan alle voorwaarden voldoet van de Overstapregeling, dan komt er mogelijk een coulance regeling om binnen een bepaalde termijn hier aan te voldoen. Midden oktober wordt e.e.a. uitgewerkt in een zogenaamd uitvoeringsbeleid en zoals het er nu uit ziet eind oktober vastgelegd.

Lees de nieuwsbrief van de gemeente Amsterdam.

Een hypotheek om het huis te verbouwen in plaats van een huis te kopen, het komt steeds vaker voor. Het aanbod van geschikte huizen is klein, de concurrentie is groot. Om toch hun eigen droomwoning te realiseren is verbouw voor veel mensen daarom een logische stap.

Hypotheek verhogen

De meeste hypotheekverstrekkers hebben gemerkt dat in de tweede helft van 2018 de gesprekken voor de verhoging van de hypotheek toenamen. Dit met als doel om een verbouwing te realiseren. Sommige intermediairs verwerkte in die periode zelfs anderhalf keer zoveel aanvragen voor hypotheekgesprekken dan het half jaar daarvoor. 

Verbouwingshypotheek

Een verbouwingshypotheek wordt niet zomaar verstrekt. Er gelden een aantal voorwaarden om de verbouwing mee te financieren in een bestaande hypotheek.Een extra hypotheek voor verbouwing is heel gebruikelijk voor een bestaande woning. Is de woningwaarde van een huis hoger dan toen het gekocht is, dan biedt de hypotheek ruimte om een verbouwing te financieren, aangezien je 100% van de huidige waarde van de woning mag lenen. Als er een deel van de hypotheek afgelost is dan geeft dit automatisch ook weer meer ruimte.

Bouwvolume in de markt

Niet alleen hypotheekverstrekkers merken dat er meer verbouwd wordt. Ook de bouwsector zelf ondervindt de toename van verbouwingshypotheken door een stijging van het bouwvolume. Het Economisch Instituut voor de Bouw heeft berekend dat verbouwingen in 2018 bij elkaar een waarde van 9 miljard euro vertegenwoordigen. Dat komt neer op een stijging van 15 procent in twee jaar tijd.

Hypotheek berekenen

De rente op aflossingsvrije- en spaarhypotheken is ten opzichte van andere hypotheekvormen flink toegenomen. Voornaamste reden is dat met name banken voor dit soort hypotheken een steeds hogere risico-opslag rekenen, meldt het FD in haar berichtgeving.

Tussen een aflossingsvrije hypotheek en annuïtaire lening met een looptijd van 20 jaar kan het renteverschil al oplopen tot 0,85%. Bij het bestuderen van de cijfers valt op dat bijna uitsluitend de banken verantwoordelijk zijn voor het renteverschil. ABN Amro vraagt 0,5% meer voor een aflossingsvrije hypotheek, bij ING staat de risico-opslag voor de oude hypotheken al op 0,85%. De meeste verzekeraars en kleinere hypotheekbanken lijken vooralsnog een kleine of helemaal geen risico-opslag         

Hypotheken met risico-opslag

Aflossingsvrije- en spaarhypotheken zijn leningen waar gedurende de looptijd niet op wordt afgelost. Gecombineerd met de in 2013 afgeschafte hypotheekrenteaftrek is het risico van deze hypotheekvormen daarmee groter dan bij hypotheken met tussentijdse aflossing. Volgens de wet moeten banken bestaande en nieuwe klanten echter dezelfde rente aanbieden. De renteverschillen ontstaan doordat banken wél vrij zijn een risico-opslag op de rente te hanteren.

Rentetarief gebruikt voor hypotheekkeuze

Naast een hogere risicowaardering voor hypotheken zonder tussentijdse aflossing, heeft de risico-opslag op dergelijke hypotheken ook een ander motief. In de berichtgeving van het FD bevestigen ING en ABN Amro dat ook sturing een reden is voor de hogere rente. “We stimuleren onze klanten om voor een hypotheekvorm te kiezen waarbij er structureel wordt afgelost op de lening zodat er aan het einde van de looptijd van de hypotheek geen risico op restschuld is.

NHG ontwikkeld seniorenhypotheek

Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft vanaf vandaag een seniorenhypotheek gelanceerd. Deze bevat een soepeler acceptatiebeleid die kijkt naar de werkelijke lasten van een nieuwe hypotheek. Veel ouderen willen wel verhuizen, omdat ze bijvoorbeeld kleiner willen gaan wonen, maar worden tegengehouden met de financiering. De seniorenhypotheek biedt hiervoor een oplossing.

Meer mogelijkheden met NHG garantie

Veel ouderen hebben niet de mogelijkheid om te verhuizen omdat ze de financiering moeilijk rond kunnen krijgen. Geldverstrekkers gaan er bij de berekening van de maximale hypotheek namelijk vanuit dat de gehele hypotheek wordt afgelost en toetsen op het pensioeninkomen, die meestal lager is. Maar omdat ouderen veelal een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek hebben worden de maandlasten te hoog berekent en valt het maximaal te lenen bedrag tegen. Met de nieuwe manier van toetsen wordt rekening gehouden met de werkelijke lasten. Hierdoor kan het maximaal te lenen hypotheekbedrag omhoog en kan de verhuizing gewoon doorgaan. De NHG biedt ook een vangnet wanneer er een verandering is in je persoonlijke situatie en je de hypotheek niet meer kan betalen.

De voorwaarden

Om in aanmerking te komen voor een dergelijke NHG-hypotheek moet je voldoen aan een aantal voorwaarden. De belangrijkste is misschien wel dat de hypotheek is voor mensen die over maximaal 10 jaar de AOW-leeftijd bereiken. Tevens moet het uiteraard gaan om een hypotheek met NHG. Deze mogen een maximaal bedrag hebben van 265.000 euro. Daarnaast moeten de werkelijke maandlastenlasten die je nu betaalt gelijk blijven of lager worden met de nieuwe hypotheek en moet de rente voor 20 jaar of langer vastgezet worden. Zo is er zekerheid dat de maandlasten betaalbaar blijven, ook na de pensioendatum. Zie ook de website van NHG voor meer informatie.

Wil je weten of deze NHG-hypotheek ook voor jou tot de mogelijkheden behoort? Neem dan contact op met een van onze adviseurs voor een vrijblijvend gesprek!

open huizen dag 2018

Zaterdag 7 april 2018 is het weer zover: De NVM Open Huizen Dag. De Open Huizen Dag wordt twee keer per jaar georganiseerd. Op deze dag kun je tussen 11.00 en 15.00 uur veel verschillende huizen bekijken, geheel vrijblijvend en zonder afspraak. Dit is een uitgelezen mogelijkheid om je breed te oriënteren en kijken wat er zoal in de markt beschikbaar is. Zo’n 25% van het totale woonaanbod in Nederland doet mee met de dag.

Omdat een huis bekijken waarin je interesse in hebt wel even tijd kost, is het raadzaam om alvast een route voor de Open Huizen Dag van tevoren te plannen. Op Funda.nl staat een handige lijst met deelnemende woningen. Inschrijven om een huis te bekijken is niet nodig. Tevens hebben sommige makelaars een route uitgestippeld langs huizen die mee doen.

Tips voor de dag zelf

Wat zijn nou praktische tips voor de dag zelf? De Open Huizen Dag is een ideale gelegenheid om ook huizen te bekijken die misschien niet bovenaan je verlanglijstje staan. Wie weet vind je je droomhuis die eigenlijk niet de eerste keuze is. Plan ongeveer 3 tot 5 huizen in om te bezichtigen, dat is goed te doen en is er per bezichtiging genoeg tijd. Schroom ook niet om snel weg te gaan bij een huis die u niet bevalt, niks is tenslotte verplicht op de open huizen dag.

Misschien is het ook wel een idee om alvast de buurt te bekijken bij de woningen die je gaat bekijken, dit scheelt weer tijd op de dag zelf. Wanneer je alleen op huizenjacht bent is iemand meenemen ook handig, dan zie je vaak meer dan één. Ook is aantekeningen maken van de bezochte huizen, om het overzicht te houden, een goed idee.

Ook is het goed om te weten wat je maximaal kan gaan lenen om zo bij de woningen te gaan kijken die passen binnen jouw financiële plaatje.

Bel ons op 020 – 465 19 51, of vul het contactformulier in op onze website om een vrijblijvende afspraak in te plannen en om je mogelijkheden te bespreken!

open huizen dag 2018

Het nieuwe landelijke label van A&H Finance heeft na een uitgebreide selectie gekozen voor de samenwerking met Qconferencing om gebruik te maken van VideoAdvice. VideoAdvice is gebouwd op dezelfde bewezen core technologie als FaceTalk, een dienst die ontwikkeld is voor de medische wereld en waarmee artsen gemakkelijk en veilig videogesprekken kunnen opzetten met patiënten. De techniek is iso gecertificeerd en voldoet aan een groot aantal veiligheidsaspecten. VideoAdvice is ontwikkeld om foutloos te kunnen gebruiken op iPad, iPhone en Android naast de gebruikelijke laptop ondersteuning. Dit is voor A&H Finance een belangrijke reden, naast het veiligheidsaspect en technische mogelijkheden, om hiervoor te kiezen.

Hypotheekadvies met ondersteuning van video heeft een toekomst

De technologische veranderingen gaan zo snel dat A&H Finance heeft besloten om op de trein te springen en VideoAdvice te omarmen, daarbij zijn de sporen die Qconferencing heeft verdiend in de medische wereld heel goed toepasbaar voor de financiële dienstverlening. Met deze stap zal het nieuwe landelijk label AH Finance Nederland ook in staat zijn om ver over de grenzen van de regio Amsterdam te kunnen gaan werken. Financieel advies en bemiddeling anno 2017, waarin een beveiligde omgeving centraal staat. In de beleving van A&H Finance is het helemaal niet ondenkbaar dat het adviestraject van oriënteren, inventariseren en adviseren met behulp van video tot misschien nog wel meer gesprekken per klant leidt dan er nu gevoerd worden. Dat bemiddeling eenvoudiger wordt is helder, maar advies zal met behulp van video in de visie van A&H Finance van toegevoegde waarde zijn naast het traditionele gesprek bij de klanten thuis of op kantoor. De adviseurs van A&H Finance moesten wel even wennen, maar gezien de positieve reacties van de klanten is er geen twijfel mogelijk: hypotheekadvies via video heeft een toekomst.

P.S. Kom gerust eens langs in onze digitale huiskamer – of lees meer over Hypotheekadvies via webcam

Meer over VideoAdvice op www.videoadvice.nl