Heb je een woning in Amsterdam op erfpacht? Dan loopt op gegeven moment het tijdvak van de erfpacht af. De meeste tijdvakken kennen een duur van 50 jaar. Na 50 jaar vindt er een ‘Canonherziening einde tijdvak’ (CHET) plaats. Wat betekent dit precies? Bij het einde van het tijdvak wordt de grondwaarde opnieuw bepaald tegen de dan geldende marktwaarde. Op basis van de actuele grondwaarde wordt de nieuwe canon vastgesteld. Ook gaan de meest recente algemene bepalingen van voortdurende erfpacht gelden, wat momenteel de AB2000 is.
Let op! Tussen 1915 en 1955 is de grondwaarde niet aangepast aan de stijgende prijzen. Bij een herziening van de erfpacht wordt de grondwaarde alsnog met terugwerkende kracht geïndexeerd. Een canonherziening kan een (flinke) stijging betekenen van je huidige woonlasten. Belangrijk dus om onderzoek te doen naar de impact van een erfpachtwijziging.
Procedure vaststelling nieuwe canon
Drie of vier jaar vóór het aflopen van het tijdvak, ontvang je een brief met de aankondiging van de erfpachtaanpassing. Om een onpartijdige vaststelling te krijgen van de nieuwe canon, is in 1915 besloten dat er drie deskundigen worden ingeschakeld. Heb je de algemene bepalingen 1966, 1994 of 2000? Dan doet de gemeente eerst een canonaanbieding. Indien je het niet eens bent met deze aanbieding, dan gaat de deskundigenprocedure in werking. Zowel de gemeente als de erfpachter wijst één deskundige aan. Vervolgens wijzen de twee deskundigen een derde deskundige aan. De grondwaarde en het canonpercentage worden vastgesteld. Hierbij wordt rekening gehouden met de ligging en bestemming van het perceel. Ook de gemiddelde staat van onderhoud (van een aantal soortgelijke huizen) wordt meegenomen. De nieuwe canon en algemene bepalingen worden door de notaris vastgelegd in een erfpachtakte.
Vier manieren van betalen
Bij een canonherziening kun je kiezen voor vier manieren van betalen:
- jaarlijkse indexering van de erfpacht. Je betaalt jaarlijks een percentage (het canonpercentage) van de grondwaarde. Voorbeeld: bij een grondwaarde van € 100.000, – en een canonpercentage van 5%, dan betaal je over dat jaar € 5,000,-.
- vastzetten van de erfpacht voor 10 jaar. Je betaalt gedurende 10 jaar hetzelfde jaarbedrag.
- vastzetten van de erfpacht voor 25 jaar. Je betaalt gedurende 25 jaar hetzelfde jaarbedrag.
- erfpacht in één keer helemaal afkopen (voor 50 jaar).
Vervroegde wijziging nieuw tijdvak
Wil je eerder zekerheid hebben over de toekomstige canonverplichtingen? Vraag een vervroegde wijziging van het nieuwe tijdvak aan. Hierbij gaat meteen een nieuw tijdvak in van 50 jaar, met een nieuwe canon en de algemene bepalingen 2000. Een vervroegde wijziging kun je aanvragen in de periode van dertien tot en met vijf jaar vóór het einde van het tijdvak. Enkele voorwaarden: geen achterstand in de betaling van de canon en geen bestemmingswijziging op moment van aanvraag.
De nieuwe canon wordt door drie externe deskundigen vastgesteld. De canon is de grondwaarde van de kale grond onder de woning vermenigvuldigd met het canonpercentage. Dit canonpercentage is gekoppeld aan de rente op de kapitaalmarkt. Het college van B&W bepaalt elk kwartaal de canonpercentages. Hoe langer de canon vaststaat, des te hoger is het canonpercentage.
CHET of eeuwigdurende erfpacht?
Door te kiezen voor eeuwigdurende erfpacht heb je zekerheid over de hoogte van de erfpachtcanon. Alleen bij een wijziging in het erfpachtrecht (bijv. bij een bestemmingswijziging) kan de canon nog herzien worden. Overweeg je over te stappen, vraag dan eerst een offerte op via het overstapportaal. Houdt rekening met een doorlooptijd van ca. 3 maanden. Weet je niet zo goed wat je moet kiezen? Leg je zaak voor bij een erfpachtspecialist of een financieel adviseur. Na ontvangst van de erfpachtofferte, kunnen wij je gehele financiële situatie bekijken en een advies uitbrengen.
