Wat kost overstappen naar eeuwigdurende erfpacht?

Woningen in Amsterdam met voortdurende of tijdelijke erfpachtrechten kunnen een offerte opvragen van de kosten bij eeuwigdurende erfpacht. Hoe wordt de berekening van de erfpachtkosten gemaakt? Om de kosten te berekenen gebruikt de gemeente o.a. gegevens over je huidige erfpachtrecht. Een aantal gegevens worden hieronder toegelicht.

Toelichting erfpachtgegevens

Einde tijdvak erfpachtrecht: het erfpachtrecht is voor een bepaalde tijd afgesloten. Meestal wordt deze na 50 of 100 jaar herzien. De termijn van de erfpacht heeft invloed op de eeuwigdurende afkoopsom.

Afkoopsom of canonbetaling: het huidige erfpachtrecht is afgekocht of heeft een canonbetaling. De berekening van de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht wordt bepaald door de netto contante waarde te berekenen van alle toekomstige canonbetalingen, waarbij deze minimaal gelijk is aan de in de erfpachtakte opgenomen erfpachtgrondwaarde bij eerste gronduitgifte.

Grondwaarde: de grondwaarde van de woning wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde en een percentage van het gronddeel vertegenwoordigt, de zogenaamde buurtstraatquote. De grondwaarde in de toekomst is onzeker.

WOZ waarde: de WOZ waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente. Deze waarde is de geschatte marktwaarde van je woning op de waardepeildatum en wordt gebaseerd op onder meer de ligging en oppervlaktegegevens. Voor de berekening van de erfpachtkosten wordt de laagste WOZ waarde van 2014 of 2015 genomen.

Buurtstraatquote: er zijn 5000 buurtstraten in Amsterdam vastgelegd. Voor elke (deel van de) straat geldt een eigen BSQ. Deze is nooit lager dan 5% en nooit hoger dan 49%. Zie hier welke buurtstraatquote voor jouw woning geldt.

Algemene erfpachtbepalingen: in de erfpachtbepalingen staan de voorwaarden van het erfpachtrecht, zoals de opzeggingsmogelijkheden, de bestemming van de grond, welke lasten en onderhoud voor rekening van de erfpachter komen en de afspraken over de canon (hoogte, afkoop, indexering en herziening).

Daarnaast rekent de gemeente met een afslag van 10% van de grondwaarde, omdat het om een contractrelatie gaat. Verder hanteren zij een canonpercentage van 2,39% tot 2020. Het canonpercentage dat wordt gehanteerd om de canon vast te stellen is bij herziening onzeker. Tot slot krijg je bij de overstap een korting van 25% op de jaarcanon of afkoopsom.

Voorbeeldberekening erfpachtkosten

Onderstaand vind je een voorbeeldberekening van de kosten bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht.

Het gaat om een woning in Amsterdam West.

  • Erfpacht uitgegeven in: 1959
  • Einde tijdvak: 2034
  • Splitsing appartementsrechten in 2001
  • Jaarcanon bij splitsing €114,35
  • Huidige jaarcanon: €136,42
  • Vijfjaarlijkse indexatie
  • Eerste indexatie: 1 september 2019
  • Algemene erfpachtbepalingen: 1994
  • WOZ waarde (2015): €131.000
  • BSQ: 5%

Afkoopsom eeuwigdurende erfpacht: €2.931,-

Jaarcanon eeuwigdurende erfpacht: €106,- per jaar (+ inflatie vanaf 2017)

Afkoop huidig tijdvak en eeuwigdurende erfpacht: €4.696,- per jaar

De verschillende keuzemogelijkheden

Optie 1: niks doen

Als je besluit om niet over te stappen, dan behoud je de huidige erfpachtvoorwaarden van het erfpachtrecht. Deze voorwaarden worden elke 50 of 75 jaar herzien. Aan het einde van het tijdvak wordt een nieuwe canon berekend op basis van de dan geldende marktwaarde (WOZ-waarde) en het dan geldende canonpercentage. Wat het nieuwe canonbedrag wordt na 2034 is onbekend. Je hebt altijd de mogelijkheid om op ieder moment over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht op basis van de dan geldende grondwaarde en canonpercentage. Ook behoud je het recht om de canon te laten vaststellen door een onafhankelijke deskundigencommissie.

Tot 2034 betaal je erfpachtkosten voor een bedrag van €136,42 * 17 jaar = €2.319,14 (fiscaal aftrekbaar), zonder rekening te houden met de indexering die vijfjaarlijks plaatsvindt. Daarna volgt een nieuw tijdvak van 50 jaar waarbij je weet dat je minimaal eenzelfde jaarcanon gaat betalen.

Optie 2: afkoop eeuwigdurende tijdvak

Je koopt het eeuwigdurende tijdvak direct af voor het bedrag van €2.931,-. Tot 2034 blijf je de huidige canon betalen van €2.319,14 (fiscaal aftrekbaar en exclusief indexatie). Daarna betaal je geen erfpacht meer, mits je iets wijzigt in het erfpachtrecht. Dit aanbod is geldig tot en met 2019, daarna gelden andere voorwaarden. Bij overstappen betaal je eenmalig notariskosten.

Optie 3: jaarlijkse canon eeuwigdurend

Tot 2034 blijf je de huidige canon betalen en gelden de canonafspraken uit het huidige erfpachtcontract. De nieuwe canon van €106,- zal met ingang van de overstap jaarlijks verhoogd worden met de daadwerkelijke inflatie van het voorafgaande jaar. Uitgaande van een inflatie van 2% wordt de geindexeerde canon in 2034 een bedrag van afgerond €149,-. De (geïndexeerde) canon gaat in op 2034 (na het einde van het huidige tijdvak). De nieuwe canon verandert alleen als je een wijziging aanbrengt in het erfpachtrecht. Dit aanbod is geldig tot en met 2019, daarna gelden andere voorwaarden. Bij overstappen betaal je eenmalig notariskosten.

Optie 4: huidig en eeuwigdurende tijdvak afkopen

Je koopt direct het huidige tijdvak en het eeuwigdurende tijdvak af voor het bedrag van €4.696,-. Daarna betaal je geen erfpacht meer, mits je iets wijzigt in het erfpachtrecht. Dit aanbod geldt bij een overstap in 2017. Besluit je in 2018 of 2019 over te stappen, dan zal de afkoopsom iets hoger zijn als gevolg van de inflatieontwikkeling en omdat het einde tijdvak dichterbij komt. Bij overstap vanaf 2020 wordt de grondwaarde opnieuw berekend. Bij overstappen betaal je eenmalig notariskosten.

Optie 5: eerst verlengd afkopen en later overstappen naar eeuwigdurend

Voor het erfpachtrecht met AB1994 bestaat de mogelijkheid om eerst het tijdvak verlengd af te kopen met maximaal 50 jaar. Je mag zelf kiezen met hoeveel jaar je wilt verlengen. Tot 1 maart kun je gebruik maken van de oude en nieuwe regeling voor verlengd afkopen. Uit de tabel is te lezen dat verlengd afkopen niet voordeliger is dan meteen de overstap te maken naar eeuwigdurende erfpacht.

Bij verlengd afkopen is afkopen verplicht. Het is niet mogelijk om te kiezen voor een jaarcanon. Als het tijdvak al een keer verlengd is, kun je niet nogmaals verlengen. De afkoopsom moet betaald worden op de eerstvolgende datum waarop de canon betaald zou moeten zijn. De afkoop dien je vast te leggen bij de notaris. Hier zijn kosten aan verbonden, de gemeente vergoedt hiervan 50% tot een maximum van €1.000,-.

Voor advies over je erfpachtmogelijkheden, kun je contact opnemen via ons contactformulier. Belangrijk is wel dat er een definitieve offerte is van de gemeente Amsterdam. De offerte voor afkoop erfpacht kun je hier aanvragen.