Hypotheek afsluiten in 2026? De belangrijkste wijzigingen uitgelegd

In 2026 veranderen de hypotheekregels in Nederland op meerdere fronten. Voor huizenkopers, starters, doorstromers en zelfstandigen brengt dit nieuwe kansen, maar ook aandachtspunten mee. De regering en financiële instellingen hebben de regels aangepast om de woningmarkt duurzaam te stimuleren en tegelijkertijd financiële huishoudens beter te beschermen. In dit artikel leggen we de meest relevante veranderingen uit, en wat het voor jou betekent als (toekomstig) huiseigenaar.

In dit artikel lees je de belangrijkste wijzigingen en krijg je helder inzicht in wat de wijzigingen voor 2026 voor jou gaan betekenen als (toekomstig) huiseigenaar:

Een uniforme en hogere NHG-grens: €470.000 voor alle woningtypen

Overdrachtsbelasting vrijstelling en tarieven 2026

Leennormen en energielabels 2026

Belastingregels en hypotheekrenteaftrek 2026

Een uniforme en hogere NHG-grens: €470.000 voor alle woningtypen

De NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is een belangrijk vangnet voor huiskopers en geldverstrekkers. Elk jaar wordt de NHG-grens verhoogd en zo ook voor in 2026. De NHG-grens wordt in 2026 namelijk verhoogd naar 470.000.-, investeer je in energiebesparende maatregelen? dan is de NHG grens nog hoger, namelijk 498,200.-

Dit houdt in dat kopers met een hypotheek tot dit bedrag gebruik kunnen maken van deze regeling, en extra zekerheid biedt voor onvoorziene financiële problemen.

Energiezuinig wonen en extra leenruimte

Voor woningen met energiebesparende voorzieningen zoals een warmtepomp of zonnepanelen, geldt de extra leenruimte tot 498.200.-. De overheid wilt met deze verhoging het verduurzamen van huizen extra stimuleren. Veel huiseigenaren kunnen hierdoor investeren in energiebesparende maatregelen zonder erop afgewezen te worden door de leencapaciteit.

Borgtochtprovisie en rentevoordeel

Voor het afsluiten van een hypotheek met NHG, betaal je NHG een borgtochtprovisie. Dit is een eenmalige kostenpost die je moet betalen om een hypotheek met NHG te kunnen afsluiten. De borgtochtprovisie bedraagt 0,4% van het bedrag dat je gaat lenen. Voor 2026 blijft dit percentage gelijk.

Overdrachtbelasting vrijstelling en tarieven 2026

Vrijstelling voor starters tot € 555.000.-

Starters tussen de 18 en 35 jaar oud, die hun eerste woning kopen voor eigen gebruik, kunnen gebruik maken van de startersvrijstelling tot € 555.000 in 2026. In 2025 was de vrijstelling 525.000, met de verhoging naar € 555.000.- (300.000 euro), is het kopen van je eerste woning toch aantrekkelijker en makkelijker.

Verlaagde tarieven voor een tweede woning en beleggen

Voor het kopen van een tweede woning wordt het tarief flink verlaagd, namelijk van in 2025 10,4% naar 8% in 2026. Deze daling verlaagd de belastingdruk.

Leennormen en energielabels 2026

De leencapaciteit zal worden verhoogd in 2026 door een inkomensgroei van 4,1%. Dit wilt zeggen dat huishoudens gemiddeld meer zouden kunnen lenen dan dit jaar.

Veranderingen in energielabels en extra leenruimte

Tegelijkertijd verandert de extra leencapaciteit die huiskopers krijgen bij energiezuinige woningen

Voor woningen met energielabel A+++ daalt de extra leenruimte van €30.000 naar €25.000.
Bij A++++ en A++++ met prestatiegarantie daalt deze extra ruimte eveneens met €10.000.
Voor lagere energielabels (E tot A++) blijven de extra leenbedragen gelijk.

Het aanpassen van de extra leenruimte komt door de gewijzigde financiele voordelen en subsidie-effecten, zo zal in 2027 de salderingsregeling stoppen. Eigenaren van zonnepanelen kunnen vanaf 2027 zelf opgewekte stroom niet meer wegstrepen tegen hun verbruik. Ze krijgen wel een vergoeding voor het terugleveren van stroom aan de energieleverancier.

Belastingregels en hypotheekrenteaftrek 2026

De hypotheekrenteaftrek zal in 2026 blijven bestaan. Wel wijzigt het maximale aftrektarief naar 37,56% in 2026, in 2025 was dit 37,48%. Dit is nog steeds gunstig voor starters die de maandelijkse woonlasten zo laag mogelijk willen behouden.

Daarnaast zijn er een aantal aanpassingen in de belastingtarieven en vrijstellingen die de woonlasten kunnen beïnvloeden.

Ruimere inkomens en leenvormen voor oudere kopers

Voor oudere kopers (ouder dan de AOW leeftijd) worden de regels in 2026 versoepeld. Zij krijgen meer ruimte om inkomen uit pensioen en AOW mee te nemen bij de hypotheekaanvraag. Dit vergroot de mogelijkheid om te kunnen lenen of oversluiten, ook met AOW en het pensioeninkomen. Hiernaast wordt het tijdelijk mogelijk om bij het verhuizen van bestaande hypotheek met NHG de oude lening aflosvrij te maken, om dubbele lasten zo te vermijden.