NHG hypotheek meenemen naar duurder huis

 

Je hebt plannen om te verhuizen naar een duurdere woning en wil graag jouw lage NHG-hypotheek meenemen naar de volgende woning. Dat is wel zo voordelig! Maar kan dat zomaar?

Heeft jouw hypotheek NHG?

Indien je een woning hebt aangekocht met een NHG-hypotheek, dan staat dit altijd vermeld in de offerte van de geldverstrekker. Of je jouw nieuwe woning ook kan afsluiten met een NHG hypotheek is afhankelijk van de marktwaarde van de woning. De taxateur stelt deze marktwaarde vast in een taxatierapport en mag in 2023 niet boven de 405.000 euro uitkomen.
Heeft jouw droomhuis een hogere marktwaarde? Ook dan zijn er mogelijkheden de rente mee te nemen.

Hoe werkt het?

In veel gevallen is het mogelijk jouw lage NHG rente mee te nemen naar de volgende hypotheek. Let daarbij wel dat de hypotheekaanvraag opnieuw wordt getoetst en de nieuwe NHG-voorwaarden van toepassing zullen zijn. Zo mag de hypotheek niet boven de kostengrens van 405.000 euro uitkomen en zal de lening annuïtair of lineair moeten worden afgelost.
Je lost de hypotheek van de oude woning af en sluit opnieuw een hypotheek voor de nieuwe woning, waarbij je de oude rente meeneemt. De afsluitprovisie bedraagt 0,6% over het nieuwe hypotheekbedrag, plus het NHG-hypotheekbedrag dat je meeneemt. De provisie is aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Voorbeeld 1 – NHG rente meenemen. Past dat bij jou?

Erik heeft in 2018 een woning gekocht voor 250.000 euro en een gelijkwaardige hypotheek afgesloten met een rente van 1,85% (10 jaar rentevast). 5 jaar later, in 2023, gaat Erik verhuizen en koopt een woning voor 400.000 euro De resterende hypotheek bedraagt nog 215.000 euro De woningwaarde is gestegen naar 300.000 euro. De actuele NHG-hypotheekrente is 4,5%.
Erik legt de overwaarde van 85.000 euro volledig in, waardoor er een totale hypotheek van 315.000 euro benodigd is.
De kosten koper laten we in dit voorbeeld buiten beschouwing.

Nieuwe hypotheek:

	Hoofdsom	Rente	Rentevaste periode
Leningdeel 1	215.000	1.85%	5 jaar (resterend)
Leningdeel 2	100.000	4.50%	10 jaar

Doordat Erik onder de kostengrens van 405.000 euro blijft, is het voor hem mogelijk de rente van de bestaande hypotheek mee te nemen. Dit kan alleen over de resterende schuld van de hypotheek. Het deel waarmee de hypotheek moet worden verhoogd zal tegen de actuele hypotheekrente moeten worden afgesloten.

Extra ruimte onder verduurzamen met NHG

Heb je plannen om de woning te verduurzamen met energiebesparende voorzieningen? In dat geval ligt de kostengrens niet op maximaal 405.000 euro , maar op 429.300 euro. Dit staat gelijk aan 6%.
Doordat de waardevermeerdering van de woning na installatie van de voorzieningen vaak niet gelijk staat aan de gemaakte kosten, zal er alsnog een eigen inbreng benodigd zijn. Gemiddeld ligt deze eigen inbreng rond de 30%.

Voorbeeld 2 – Rente meenemen als NHG niet mogelijk is

Dorien haar situatie is identiek aan de huidige situatie van Erik. Dorien gaat alleen in 2023 verhuizen naar een koopwoning van 500.000 euro. Doordat de koopsom boven de kostengrens uitkomt kan Dorien haar NHG-rente niet meenemen naar de volgende woning. Wel mag de rente, indien wordt voldaan aan de voorwaarden van de geldverstrekker, worden meegenomen zonder de rentekorting van NHG.

Bij een hypotheekaanvraag zonder NHG wordt de rente bepaald aan de hand van de schuld-marktwaarde verhouding. Dorien zal na inleg van de overwaarde (85.000 euro) een totale hypotheek nodig hebben van 415.000 euro. Haar schuld-marktwaarde verhouding is daardoor 83%. Bij deze verhouding hanteert de bank, waar Dorien haar hypotheek aanvraagt, een rente van 2,65%.
Het rentepercentage van de oude NHG-lening wordt ook herrekent aan de hand van deze verhouding. De bank zal kijken naar de rente die hoort bij een schuld-marktwaarde verhouding van 83% tijdens het afsluiten van de oude hypotheek in 2018. De NHG-rentekorting, van in dit geval 0,2%, komt daarmee te vervallen. De rente van 1,85% stijgt daardoor naar 2,05% en heeft nog altijd een groot voordeel in de maandlasten ten opzichte van de actuele 4,65%.

Nieuwe hypotheek: 

	Hoofdsom	Rente	Rentevaste periode
Leningdeel 1	215.000	2,05%	5 jaar (resterend)
Leningdeel 2	200.000	4,65%	10 jaar

Behoud van aflossingsvrij

NHG geeft geen nieuwe leningen meer uit met een aflossingsvrij leningdeel. Wel is het mogelijk het aflossingsvrije deel van je bestaande hypotheek voor maximaal 50% van de waarde van de woning mee te nemen naar de nieuwe woning. In het geval van Erik, uit het hierboven genoemde voorbeeld, wordt het oude leningdeel opgesplitst in een deel van 200.000 euro aflossingsvrij (maximaal) en een deel van 15.000 euro annuïtair (minimaal). Leningdeel 2 is ook volledig annuïtair.

Mogelijk een lagere maximale hypotheek

Hypotheekverstrekkers rekenen bij het berekenen van de maximale hypotheek bij een rentevaste periode korter dan 5 jaar met een fictieve rente van 5% (de toetsrente).
Indien je jouw hypotheekrente wilt meenemen naar een volgende woning en de rente heeft een resterende rentevaste periode korter dan 10 jaar, dan zal de hypotheek zwaarder worden getoetst dan de rente in jouw contract en kan je mogelijk minder lenen.

Advies, voorwaarden en voordelen

Het meenemen van de rente, met of zonder NHG, is altijd een maatwerkoplossing. Neem vrijblijvend contact met ons op om jouw mogelijkheden in kaart te brengen.