Verhuurhypotheek rekenvoorbeeld
De maximale hypotheekverstrekking bij een verhuurhypotheek wordt bepaald aan de hand van onder andere de waarde in verhuurde staat van de te verhuren woning. Deze waarde is lager dan de marktwaarde van de woning, omdat het verkopen van een woning met beschermde huurder lager is dan een woning zonder.
Het voorbeeld:
Een woning met een marktwaarde van €350.000 heeft een waarde in verhuurde staat waarde van €300.000. Banken financieren vaak maximaal 70% (tot 90%) van deze waarde in verhuurde staat. Het maximum komt daarmee op €210.000 uit.
De totale aankoopkosten: (woning: €350.000, 10.4% overdrachtsbelasting: €36.400 en aanvullende kosten als advies-, taxatie- en notariskosten: €7.000) €393.400.
De totale eigen investering: (€393.400 aankoopkosten, minus €210.000 verhuurhypotheek) €183.400.
Deze eigen investering kan gedeeltelijk gefinancierd worden uit overwaarde met een tweede hypotheek of met eigen vermogen.
Puntensysteem
De Nederlandse overheid maakt onderscheid tussen twee typen huur, namelijk: sociale huur en huur vrije sector. De huurliberalisatiegrens verdeeld de twee vormen, waarbij sociale huur een begrensde maximale huur kent en de vrije sector niet.
Gebaseerd op een puntensysteem wordt de kwaliteit van de woning vastgesteld en daarmee de maximale verhuurprijs vastgesteld. Bij sociale huur is de maximale huur gerelateerd aan het aantal behaalde punten. In 2023 is de maximale huurprijs vastgesteld op €808.06.
Wanneer het aantal punten boven de drempel uitkomt, wordt er gesproken over vrije sector huur. Deze sector is geliberaliseerd en kent daarom geen maximum huur en heeft meer vrijheid. Een taxateur zal in het taxatierapport een redelijke huur bepalen die gehanteerd kan worden voor een eventuele hypotheekaanvraag.
Waar je aan moet denken
Tweede- of Verhuurhypotheek
Bij voldoende overwaarde op de eigen woning is het een optie om te starten met het afsluiten van een tweede hypotheek. De rente voor een eigen woning is in veel gevallen lager dan de rente voor een verhuurhypotheek.
Als een verhuurhypotheek noodzakelijk is, zijn er twee opties. Een verhuurhypotheek of een beleggingshypotheek.
De verhuurhypotheek kan afgesloten bij een reguliere bank met speciale voorwaarden die de verhuur van de woning toestaan. Ook de rente zal door een groter risico voor de bank hoger zijn.
Omdat banken moeten voldoen aan de voorwaarden van de GHF, wordt de maximale hypotheek berekend aan de hand van jouw inkomen en de woningwaarde in verhuurde staat. Ook moeten de lasten passend zijn naast de lasten voor eigen (huur)woning.
Bij een beleggingshypotheek wordt er voornamelijk gekeken door de vestrekker of de aankoop van de woning een goede investering zal zijn. Het inkomen is daarbij niet lijdend. Een combinatie van de (verwachte) huurinkomsten en woningwaarde bepalen de maximale lening. Voor acceptatie moeten doorgroeimogelijkheden als vastgoed investeerder (financieel) worden onderbouwd. De rente bij een beleggingshypotheek is vaak hoger dan bij een verhuurhypotheek.
Veelgestelde vragen verhuurhypotheek
Hoeveel belasting betaal ik voor mijn verhuurde woning?
Bezit van een tweede woning wordt gezien als vermogen. Over het vermogen in de woning (op basis van de leegwaarderatio) wordt een fictief rendement berekend (6.17% in 2023). Over dit fictieve rendement wordt vervolgens belasting geheven (32% in 2023).
Voor het berekenen van de te betalen belasting, kan je de volgende stappen volgen:
Stap 1
Zoek de WOZ-waarde op die vermeld staat op de beschikking die de gemeente heeft afgegeven. Meestal kun je de WOZ-waarde ook online opzoeken via het WOZ-waardeloket.
Stap 2
Bereken de jaarlijkse huurprijs door de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12 te vermenigvuldigen.
Als de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar bijvoorbeeld € 600 is, dan is de jaarlijkse huurprijs (12 x € 600) = € 7.200.
Stap 3
Bereken het percentage dat de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde weergeeft door de jaarlijkse huurprijs te delen door de WOZ-waarde en vervolgens met 100 te vermenigvuldigen.
Als de WOZ-waarde bijvoorbeeld € 250.000 is en de jaarlijkse huurprijs € 7.200 is, dan is het percentage (€ 7.200 / € 250.000) x 100 = 2,88%.
Stap 4
Zoek de uitkomst van stap 3 op in de tabel voor het betreffende jaar.
Als het percentage bijvoorbeeld tussen 2% en 3% ligt, is de leegwaarderatio 84% (in 2023).
Stap 5
Bereken de waarde van de verhuurde woning door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio.
Als de leegwaarderatio bijvoorbeeld 84% is en de WOZ-waarde € 250.000 is, dan is de waarde van de verhuurde woning € 210.000.
Stap 6
Over de waarde van de verhuurde woning wordt een fictief rendement berekend (6.17% in 2023). Over dit fictieve rendement wordt vervolgens belasting geheven (32% in 2023).
Bij een woning met een WOZ-waarde van 250.000,- en jaarlijkse huurinkomsten van 7.200,-, wordt het vermogen door de Belastingdienst vastgesteld op 210.000,-. Het fictieve rendement is 12.957,- (210.000,- * 6,17%) De te betalen belasting bedraagt: 4.146,- (12.957,- * 32%). De huurinkomsten die je ontvangt worden niet belast.
Worden huurinkomsten belast?
Nee, de huurinkomsten die je ontvangt worden niet belast.
Wel wordt het bezit van een tweede woning gezien als vermogen. Hierover betaal je belasting in box 3. Zie ook: "Hoeveel belasting betaal ik voor mijn verhuurde woning".
Is aankoop of behoud van een tweede woning een goede investering?
Het kan aantrekkelijk lijken om een tweede woning te kopen voor verhuur als alternatief voor het beperkte rendement dat banken momenteel bieden op spaargeld. Echter, het is belangrijk om te benadrukken dat het kopen van een tweede woning afhankelijk is van jouw persoonlijke situatie en dat het altijd verstandig is om professioneel advies van onze adviseurs in te winnen.
Daarnaast is het essentieel om te onthouden dat het hebben van een tweede woning betekent dat je geld vastzit in stenen en alleen beschikbaar is bij verkoop of hypotheekverhoging. Het is daarom van cruciaal belang om altijd een financiële buffer aan te houden voor onvoorziene uitgaven. Houd ook rekening met de mogelijke fluctuaties van de marktprijzen, aangezien dit van invloed kan zijn op de waarde van jouw investering. Nogmaals, afhankelijk van jouw persoonlijke situatie is professioneel advies altijd noodzakelijk.
