Verhuurhypotheek rekenvoorbeeld
De maximale hypotheekverstrekking bij een verhuurhypotheek wordt bepaald aan de hand van onder andere de waarde in verhuurde staat van de te verhuren woning. Deze waarde is lager dan de marktwaarde van de woning, omdat het verkopen van een woning met beschermde huurder lager is dan een woning zonder.
Het voorbeeld:
Jouw bestaande woning heeft een marktwaarde van 350.000,- en een (geschatte) waarde in verhuurde staat waarde van 300.000,-. Banken financieren niet het volledige bedrag en bieden maximaal 70% (tot 90%) financiering aan. Het maximum komt daarmee op 210.000,- uit.
Indien jouw restant hypotheek, vermeerderd met kosten voor onder andere hypotheekadvies, notaris en taxateur (~7.000,-), hoger zijn dan dit bedrag, dan zal je het overige uit eigen middelen moeten aflossen.
Lagere hypotheek bij volgende woning
Bij het aankopen van jouw volgende koopwoning en behoud van de huidige woning, is het belangrijk goed te realiseren dat je de overwaarde niet kunt inleggen voor de aankoop van jouw nieuwe woning. De maximale hypotheek is volledig afhankelijk van jouw inkomen en de marktwaarde van de nieuwe woning. De kosten koper zullen uit eigen middelen betaald moeten worden.
Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek (box 1 lening) eist de Belastingdienst dat bij verkoop van de woning de overwaarde opnieuw wordt ingelegd. Aangezien jij jouw overwaarde bij behoud en verhuur niet kan inleggen, zal deze fictieve overwaarde verplaatsen naar box 3. Als waarde houdt de Belastingdienst de WOZ-waarde aan. Aangezien een box 3 lening zwaarder wordt getoetst, dan een box 1 lening. Zal je bij het berekenen van jouw volgende maximale hypotheek minder kunnen lenen.
Verhuren zonder toestemming, mag dat zomaar?
Het komt regelmatig voor dat woningkopers bij het aankopen van hun volgende woning de oude woning aanhouden voor verhuur. Maar mag dat ook zomaar? In de algemene voorwaarden van standaard hypotheken staat vrijwel altijd beschreven dat er sprake is van zelfbewoningsplicht. Zonder toestemming van de bank kan de hypotheek daarom worden opgeëist.
Dat overkwam ook Wim. Binnen 6 weken was het voor hem noodzaak de hypotheek over te sluiten of volledig af te lossen. In ons artikel lees je meer over banken die steeds actiever worden in het aanschrijven van mensen die zonder toestemming verhuren en hoe het voor Wim afliep.
Verhuur jij jouw woning nog met een standaard hypotheek? Wacht dan niet op die brief, maar neem alvast contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
Waar je aan moet denken
Tweede- of Verhuurhypotheek
Als een verhuurhypotheek noodzakelijk is, zijn er twee opties. Een verhuurhypotheek of een beleggingshypotheek.
De verhuurhypotheek kan worden afgesloten bij een reguliere bank met speciale voorwaarden die de verhuur van de woning toestaan. Ook de rente zal door een groter risico voor de bank hoger zijn.
Omdat banken moeten voldoen aan de voorwaarden van de GHF, wordt de maximale hypotheek berekend aan de hand van jouw inkomen en de woningwaarde in verhuurde staat. Ook moeten de lasten passend zijn naast de lasten voor eigen (huur)woning.
Bij een beleggingshypotheek wordt er voornamelijk gekeken door de vestrekker of de aankoop van de woning een goede investering zal zijn. Het inkomen is daarbij niet lijdend. Een combinatie van de (verwachte) huurinkomsten en woningwaarde bepalen de maximale lening. Voor acceptatie moeten doorgroeimogelijkheden als vastgoed investeerder worden onderbouwd. De rente bij een beleggingshypotheek is vaak hoger dan bij een verhuurhypotheek.
Belasting en kosten
Bezit van een tweede woning wordt gezien als vermogen. Over het vermogen in de woning (op basis van de leegwaarderatio) wordt een fictief rendement berekend (6.17% in 2023). Over dit fictieve rendement wordt vervolgens belasting geheven (32% in 2023).
Bij een woning met een WOZ-waarde van 250.000,- en jaarlijkse huurinkomsten van 12.500,-, wordt het vermogen door de Belastingdienst vastgesteld op 237.500,-. Het fictieve rendement is 14.654,- (6,17%) De te betalen belasting bedraagt: 4.690,- (32%). De huurinkomsten die je ontvangt worden niet belast.
Houd in de gaten dat je geld in stenen zit. Alleen bij verkoop of hypotheekverhoging komt dat geld weer beschikbaar. Afhankelijk van de dan geldende marktprijzen kan dat meer of minder zijn.
Grote reparaties en groot onderhoud komen voor rekening van de verhuurder, zoals buitenschilderwerk of het vervangen van leidingen. Het is daarom verstandig om een deel van de huurinkomsten hiervoor opzij te zetten. Vaak wordt 15% van de verhuurprijs geadviseerd.
