Verhoogde NHG-grens voor starters
Een van de belangrijkste veranderingen in 2025 is de verhoging van de NHG-grens. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is bedoeld om kopers te beschermen tegen restschuld als zij door onvoorziene omstandigheden hun hypotheek niet meer kunnen betalen. De nieuwe NHG-grens gaat in 2025 omhoog naar €450.000 (in 2024 was dit nog €435.000). Dit betekent dat woningen tot deze prijs met NHG kunnen worden gekocht, wat zekerheid biedt aan starters.
Voor veel starters op de huidige huizenmarkt is deze verhoging een welkome aanpassing. De hogere NHG-grens geeft namelijk meer kopers de mogelijkheid om hun hypotheek onder NHG-voorwaarden af te sluiten, wat lagere rentetarieven en daarmee lagere maandlasten kan opleveren.
Meer lenen voor duurzame woningen
In 2025 worden kopers ook gestimuleerd om energiezuinige keuzes te maken bij het kopen van een woning. De overheid wil de energietransitie versnellen en biedt daarom extra leencapaciteit aan voor energiebesparende maatregelen. Dit betekent dat je als starter meer kunt lenen wanneer je kiest voor een huis dat voldoet aan bepaalde energiebesparende voorwaarden of wanneer je investeert in energiebesparende maatregelen zoals zonnepanelen, isolatie, of een warmtepomp. De NHG-grens in combinatie met aanvullende energiebesparende voorzieningen wordt komend jaar 6% hoger, namelijk € 477.000.
Deze extra leencapaciteit is vooral gunstig voor starters die al rekening houden met hun energielasten. Een energiezuinig huis zorgt immers niet alleen voor een lagere energierekening, maar kan ook de waarde van je woning op de lange termijn verhogen.
Tips voor starters in 2025
Als starter kun je het meeste uit de nieuwe hypotheekregels halen door:
1. Oriënteren op woningen met NHG
Gebruik de nieuwe NHG-grens om woningen te zoeken die in deze prijsklasse vallen en profiteer van de zekerheid en lagere rente die NHG kan bieden.
2. Duurzame investeringen overwegen
Kijk naar de mogelijkheden voor energiebesparing bij de aankoop van je woning. Verduurzaming kan je maandelijkse kosten verlagen en geeft je extra leencapaciteit.
3. Advies inwinnen
Bij A&H Finance geven we je in een eerste kennismaking inzicht in jouw mogelijkheden gebaseerd op jouw persoonlijke situatie. Met deze indicatie kun jij met vertrouwen de woningmarkt op. We helpen je graag!
Conclusie
De nieuwe hypotheekregels in 2025 bieden starters kansen om meer financiële zekerheid te verkrijgen en tegelijk hun maandlasten te verlagen. Met een hogere NHG-grens en extra leencapaciteit voor duurzame maatregelen kunnen starters niet alleen gemakkelijker een huis kopen, maar ook investeren in de toekomstbestendigheid van hun woning.
Hypotheekregels van voorgaande jaren
2024
1. Energielabel en maximale hypotheekbedragen
Het energielabel heeft nu directe invloed op jouw maximale hypotheekbedrag. Hoe hoger het energielabel (bijvoorbeeld A of B), hoe meer geld je kunt lenen. De gedachte is dat mensen met een energiezuinig huis lagere energiekosten hebben. Hierdoor hebben zij meer financiële middelen om een duurder huis te financieren.
2. Meer lenen voor verduurzamen
Het bedrag dat je extra kunt lenen voor verduurzamen gaat in 2024 omhoog en de hoogte wordt bepaald door het energielabel. Alleen woningen met energielabel A++++ kunnen geen aanspraak maken op de regeling.
3. NHG-grens 2024 naar € 435.000,-
De grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt in 2024 naar € 435.000. Vergeleken met 2023 is dit een stijging van € 30.000,- (€ 405.00,- naar € 435.000,-).
De stijging van de NHG-grens is positief voor kopers die duur moeten aankopen. In de praktijk zijn dit vaak starters die maximaal lenen. Zij krijgen meer financiële bescherming en kunnen daardoor, in verhouding tot aankopen van boven de € 435.000,-, iets meer lenen.
4. Hogere hypotheek voor alleenstaande
In 2024 kunnen alleenstaanden € 16.000,- meer lenen voor het kopen van een huis. Een voorwaarde is wel dat het inkomen ten minste € 28.000 bedraagt.
5. Andere berekening voor studieschulden
In 2024 wordt er bij een hypotheekberekening een andere rekenmethode gebruikt voor een studieschuld. Er wordt vanaf dan gerekend met het bedrag wat maandelijks wordt betaald. Dit in plaats van een percentage van de totale studieschuld (de oude rekenmethode).
De nieuwe rekenmethode zal voor de meeste mensen een hogere hypotheek betekenen. Wel zal er automatisch een onderscheid komen tussen mensen die onder het oude en het nieuwe leenstelsel vallen. Dit is omdat mensen in het oude leenstelsel sneller hun studieschuld moeten aflossen dan mensen in het nieuwe leenstelsel. Hierdoor krijgen zij een hogere maandlast dan iemand met dezelfde studieschuld in het nieuwe leenstelsel.
6. Vrijstelling overdrachtsbelasting omhoog
Voor koper onder de 35 jaar gaat de éénmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting omhoog. Deze gaat bij aankoopsommen van € 440.000,- naar € 510.000,-. Let hierbij we op de gekapitaliseerde waarde van het aandeel in de VVE, zodat je onder de 510.000,- blijft.
2022/2023
NHG grens stijgt in 2023 met €50.000,-
Uit onze voorgaande artikelen hypotheekregels blijkt dat huizen ieder jaar duurder worden. Dit jaar is geen uitzondering! Maar de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens groeit ook mee met de stijgende huizenprijzen.
De NHG grens stijgt dit jaar dan ook met 50.000 euro, waardoor je met deze garantie tot €405.000 een hypotheek kunt krijgen. Daarnaast kun je ook in 2023 deze grens ietwat verhogen, door te investeren in energiezuinige maatregelen. Dit percentage blijft 6%, maar door de NHG grensstijging van 2023 kun je hiermee een hypotheek tot €429.300 krijgen. Mits je natuurlijk deze 6% investeert in zonnepanelen of andere duurzame oplossingen.
Daarbij blijft de premie 0,6% voor een NHG hypotheek in 2023 over de gehele hypotheeksom.
Afschaffing Jubelton start al in 2023
De schenking van de Jubelton wordt per 2024 volledig afgeschaft. In 2023 is deze vrijstelling al fors lager. Ook als er nog geen huis is mag je tot eind 2022 nog maximaal €106.671 belastingvrij schenken voor de eigen woning. De schenkingsvrijstelling zal per 2023 worden verlaagd naar €28.947 en de spreidingsmogelijkheid over meerdere jaren vervalt. Je moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. De mogelijkheid van een leen/schenk constructie blijft gewoon bestaan en is goed alternatief. Onze adviseurs helpen hier graag verder bij.
Hypotheekrenteaftrek daalt wederom in 2023 met 3%
Als je een hypotheek afbetaald hebt en daarbij een boete hebt betaald, mag je dit in Box 1 aftrekken van de inkomstenbelasting. Hierdoor betaal je dus minder inkomstenbelasting. Hypotheekrenteaftrek is voor woningbezitters een mooie bijkomstigheid, maar het kabinet denkt daar anders over. In het verleden is dit gegeven bedacht om het kopen van een woning te stimuleren. Tegenwoordig wil de overheid de hypotheekrenteaftrek afbouwen. Vandaar dat er ieder jaar een daling te zien is bij deze aftrekpost. De aftrek voor de eigen woning (in Box 1) wordt jaarlijks verminderd in 2023 met 3%. Hierdoor staat in 2023 de maximale hypotheekrenteaftrek op 36.93%.
Studieschuld minder zwaar meegetoetst
De wegingsfactor van de studieschuld is vastgesteld op 0,65% in plaats van 0,75% voor leningen die onder het oude leenstelsel vallen. De leningen die onder het nieuwe leenstelsel vallen is de factor 0,35% i.p.v. 0,45%. De rente moet hierbij gemiddeld over een periode van 5 jaar lager zijn dan 1%.
Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters in 2023
Ben je tussen de 18 en 35 jaar dan is voor starters die zelf in de woning gaan wonen de overdrachtsbelasting vrijgesteld voor een woning met een koopsom van maximaal €440.000. Houd er rekening mee dat bij appartementen, ondanks het aandeel in het reservefonds, dit bedrag ook onder de €440.000 blijft.
Toetsrente eerste kwartaal 2023 blijft gelijk
Ondanks de snelle stijging van de hypotheekrente blijft de toetsrente in het eerste kwartaal van 2023 onveranderd, namelijk: 5%. Indien de rente in het eerste kwartaal verder zal stijgen, zal naar verwachting de toetsrente in het tweede kwartaal van 2023 boven de 5% uitkomen. Zodra hier meer over bekend is, zal het in dit artikel worden gedeeld.
De toetsrente is een gemiddelde actuele hypotheekrente. Indien je een hypotheek afsluit voor een periode korter dan 10 jaar, zal de adviseur moeten rekenen met deze toetsrente. Met de toetsrente wordt bepaald of de hypotheek op lange termijn verantwoord is en bij het inkomen van de geldlener past.
Met een hogere toetsrente kan er voor rentevastperiodes van minder dan 10 jaar minder worden geleend.
Volledig meenemen van het tweede inkomen
Per 2023 zal ook het tweede inkomen van tweeverdieners volledig worden meegenomen. In 2022 was dit nog 90%.
Het meenemen van het volledige inkomen heeft een positieve impact op de berekening van de maximale financieringslast. De financieringslast (woonquote) bepaald het totale bedrag van het inkomen dat uitgegeven mag worden aan de hypotheek. Een single en tweeverdiener met totaal hetzelfde inkomen kunnen per 2023 dan ook hetzelfde lenen.
Doordat ook de normen in de financieringslast per 2023 worden aangepast, zien we dat in veel gevallen de maximale hypotheek per 2023 alsnog daalt.
Tweeverdieners die in 2022 gezamenlijk €83.000 bruto verdienden (50/50), kunnen in 2022 nog totaal €400.000 lenen (rente 4,7%). In 2023 zal dit totaal ongeveer €6.600 lager liggen, namelijk: €393.400.
2021
De hypotheekregels van 2021
NHG grens stijgt wederom in 2021
Uit onze voorgaande artikelen hypotheekregels blijkt, dat huizen ieder jaar weer duurder worden. En dit jaar is geen uitzondering! Maar de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens groeit ook mee met de stijgende huizenprijzen.
De NHG grens stijgt dit jaar dan ook met 15.000 euro, waardoor je met deze garantie tot 325.000 euro een hypotheek kunt krijgen. Daarnaast kun je ook in 2021 deze grens ietwat verhogen, door te investeren in energiezuinige maatregelen. Dit percentage blijft 6% maar door de NHG grensstijging van 2021, kun je hiermee een hypotheek tot 344.500 euro krijgen. Mits je natuurlijk deze 6% investeert in zonnepanelen of andere duurzame oplossingen.
Daarbij blijft de premie 0,7% voor een NHG hypotheek in 2021 over de gehele hypotheeksom.
Voordelen van meefinancieren in 2021
In 2021 blijft de maximale hypotheek die je kunt krijgen 100% van de totale woningwaarde. Wel zijn er bepaalde kosten die je kunt meefinancieren, zoals een verbouwing. Na de verbouwing moet een taxateur de woningwaarde bepalen voor -en na verbouwing, zodat de maximale hypotheek hierop gebaseerd kan worden. Daarnaast is in 2020 de eenmalige belastingvrije schenking verhoogd tot 103.640 euro in 2021 zal deze naar verwachting iets omhoog gaan. Wel moet je tussen de 18 en 40 jaar oud zijn.
Hypotheekrenteaftrek daalt wederom in 2021 met 3%
Als je een hypotheek afbetaald hebt en een boete betaald, dan mag je dit indien Box 1 aftrekken van de inkomstenbelasting. Hierdoor betaal je dus minder inkomstenbelasting. Hypotheekrenteaftrek is voor woningbezitters een mooie bijkomstigheid, maar het kabinet denkt daar anders over. In het verleden is dit, door het kabinet, bedacht om het kopen van een woning te stimuleren. Tegenwoordig wil het kabinet de hypotheekrenteaftrek afbouwen. Vandaar dat er ieder jaar een daling te zien is bij deze aftrekpost. De aftrek voor de eigen woning (in Box 1) wordt jaarlijks verminderd in 2021 is dit weer 3%. Hierdoor staat in 2021 de maximale hypotheekrenteaftrek op 43%.
Studieschuld minder zwaar meegetoetst
De wegingsfactor van de studieschuld is vastgesteld op 0,65% in plaats van 0,75% voor leningen die onder het oude leenstelsel vallen. De leningen die onder het nieuwe leenstelsel vallen is de factor 0,35% i.p.v. 0,45%. De rente moet hierbij gemiddeld over een periode van 5 jaar lager zijn dan 1%.
Samenwonen: laagste inkomen telt mogelijk voor 90% mee
In 2021 samenwonen betekent dat het laagste inkomen voor 90% meetelt voor de verstrekking en kun je iets meer lenen als het aan het kabinet ligt.
We adviseren je graag
Bel op 020-4651951 voor een telefonische kennismaking of vul het contactformulier in.
