Algemene erfpachtbepalingen in Amsterdam

Amsterdamse erfpachtbepalingen op een rij

In 1896 werd in Amsterdam de eerste vorm van erfpacht vastgesteld. Er zijn verschillende erfpachtbepalingen, met allemaal een andere regelgeving en mogelijkheden. Een aantal algemene bepalingen staan hieronder toegelicht.

1896 Dit ging om uitgiftes in tijdelijke erfpacht voor maximaal 75 jaar. Na die tijd werd de grond weer eigendom van de gemeente. De opstallen die de erfpachter gebouwd had, kwamen in het bezit van de gemeente zonder dat die daar een vergoeding voor hoefde te betalen.

Komst van voortdurende erfpachtrechten

1915 Voor de particuliere woningbouw werd een stelsel van voortdurende erfpacht ingevoerd. Het erfpachtrecht werd verdeeld in tijdvakken van 50 jaar; alleen het eerste tijdvak duurde 75 jaar.

1934 In deze voorwaarden werd opgenomen dat er zonder toestemming van B&W geen verandering mocht worden aangebracht in het gebruik van het erfpachtgoed en wat daarop gebouwd was.

1955 De Appartementenwet ging van kracht. Bij een splitsing in appartementsrecht was er goedkeuring nodig van de grondeigenaar, in dit geval de gemeente. Voor elk appartement werd het aandeel in de canon door B&W vastgesteld.

1966 Een vijfjaarlijkse canon werd toegevoegd in de bepalingen. Daarnaast werd het eerste tijdvak van 75 jaar ingekort tot 50 jaar. Wanneer de gemeente en de erfpachter na afloop van een vijftigjarig tijdvak niet eensgezind waren over de nieuwe canon, werden deskundigen ingeschakeld.

1994 Een belangrijk verschil met eerdere Algemene erfpachtbepalingen zijn de mogelijkheden van verlengde afkoop en van uitsluiting van de canonindexatie.

Groot onderhoud erfpachtstelsel

1999 Bij het 100-jarig bestaan van het Amsterdamse erfpachtstelsel is een symposium “Een eeuw erfpacht in Amsterdam” georganiseerd. Dit symposium heeft aanzet gegeven om het erfpachtstelsel aan een grondig onderzoek te onderwerpen. Een rapport verscheen met een aantal aanpassingen in de financieel-economische systematiek.

2000 De veranderingen die voortvloeiden uit de operatie ‘Groot onderhoud Amsterdamse erfpachtstelsel’ maakten het nodig nieuwe Algemene bepalingen op te stellen. Belangrijke verschillen met de Algemene bepalingen 1994 zijn:

  • canonpercentages worden gekoppeld aan het rendement op langlopende Nederlandse staatsleningen
  • de canon wordt jaarlijks geïndexeerd i.p.v. vijfjaarlijks
  • erfpachters kunnen kiezen voor een 10 of 25-jaar vaste canon
  • de afkoopsom voor een 50-jarig tijdvak is gelijk aan en niet hoger dan de grondwaarde.  

2014 Een systeem van eeuwigdurende erfpacht is ingevoerd, waarin de hoogte van de canon nog éénmalig wordt vastgesteld. Deze vergoeding groeit alleen nog mee met de inflatie.

Overstap naar eeuwigdurend erfpacht en de AB1994

Bij de berekening van de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, moet je als erfpachter aangeven welke bepalingen op jouw woning van toepassing zijn. Voor Amsterdamse woningbezitters met een erfpachtcontract onder de algemene bepalingen 1994 (AB 1994) is er naast de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, nog een andere afkoopoptie. Onder de AB1994 is het mogelijk om het lopende tijdvak eenmalig te verlengen met maximaal 50 jaar (verlengde afkoop). Is dit in het verleden al een keer gedaan, dan vervalt deze optie. De canon van zowel het ‘verlengde’ tijdvak als eventueel het lopende tijdvak moet dan in één keer worden afgekocht.

Voordeel verlengde afkoop

De berekening van de verlengde afkoop is gebaseerd op de historische grondwaarde bij uitgifte van de erfpacht. Vanaf 1 januari 2018 treed het aangepaste erfpachtbeleid in werking en worden de erfpachtkosten berekend op basis van de actuele erfpachtgrondwaarde.

Benieuwd of een verlengde afkoop in jouw situatie voordeliger is dan de overstap naar eeuwigdurende erfpacht? Vanaf 1 november kun je bij de gemeente een aanvraag indienen voor een aanbieding om de canon van het huidige erfpachtrecht verlengd af te kopen. Hiermee zie je het verschil tussen beide opties en waarmee je eventueel gunstiger uit bent. Het voordeel kan enerzijds tot uitdrukking komen in de waarde van de woning, maar hoe groot dit effect is blijft een onvoorspelbare factor. De tijd zal moeten uitwijzen hoe de markt op deze verandering in het erfpachtrecht gaat reageren. Anderzijds heeft het bedrag van de verlengde afkoop directe gevolgen op het bedrag waarmee je later de erfpacht eventueel eeuwigdurend kan afkopen.

English