Beleggingspand financieren

Woning aankopen voor verhuur

Je wilt een beleggingspand financieren met als doel de woning te gaan verhuren. In veel gevallen moet je hiervoor een verhuurhypotheek afsluiten. We leggen je graag uit wat jouw mogelijkheden zijn.

Inbreng eigen vermogen

Bij het aankopen van een woning voor de verhuur is inbreng van eigen vermogen een vereiste. Heb jij al een eigen koopwoning en zit hier een flinke hoeveelheid overwaarde in? In dat geval zou je de overwaarde kunnen laten renderen door deze op te nemen en te gebruiken voor de aankoop van de tweede woning.
Heb je geen eigen koopwoning of voldoende overwaarde? In die gevallen zal je ander eigen vermogen moeten inleggen.

Verbouw jen verduurzaam je huis met behulp van je hypotheek

Bel ons op: 020 465 19 51 of vul het contactformulier in.

Hoeveel kun je bieden op het huis van je dromen

Verhuurhypotheek rekenvoorbeeld

De maximale hypotheekverstrekking bij een verhuurhypotheek wordt bepaald aan de hand van onder andere de waarde in verhuurde staat van de te verhuren woning. Deze waarde is lager dan de marktwaarde van de woning, omdat het verkopen van een woning met beschermde huurder lager is dan een woning zonder.

Het voorbeeld:
Een woning met een marktwaarde van €350.000 heeft een waarde in verhuurde staat waarde van €300.000. Banken financieren vaak maximaal 70% (tot 90%) van deze waarde in verhuurde staat. Het maximum komt daarmee op €210.000 uit.
De totale aankoopkosten: (woning: €350.000, 10.4% overdrachtsbelasting: €36.400 en aanvullende kosten als advies-, taxatie- en notariskosten: €7.000) €393.400.
De totale eigen investering: (€393.400 aankoopkosten, minus €210.000 verhuurhypotheek) €183.400.

Deze eigen investering kan gedeeltelijk gefinancierd worden uit overwaarde met een tweede hypotheek of met eigen vermogen.

Puntensysteem

De Nederlandse overheid maakt onderscheid tussen twee typen huur, namelijk: sociale huur en huur vrije sector. De huurliberalisatiegrens verdeeld de twee vormen, waarbij sociale huur een begrensde maximale huur kent en de vrije sector niet.
Gebaseerd op een puntensysteem wordt de kwaliteit van de woning vastgesteld en daarmee de maximale verhuurprijs vastgesteld. Bij sociale huur is de maximale huur gerelateerd aan het aantal behaalde punten. In 2023 is de maximale huurprijs vastgesteld op €808.06.

Wanneer het aantal punten boven de drempel uitkomt, wordt er gesproken over vrije sector huur. Deze sector is geliberaliseerd en kent daarom geen maximum huur en heeft meer vrijheid. Een taxateur zal in het taxatierapport een redelijke huur bepalen die gehanteerd kan worden voor een eventuele hypotheekaanvraag.

Verhuizen naar een nieuwe woning

Waar je aan moet denken

Tweede- of Verhuurhypotheek

Bij voldoende overwaarde op de eigen woning is het een optie om te starten met het afsluiten van een tweede hypotheek. De rente voor een eigen woning is in veel gevallen lager dan de rente voor een verhuurhypotheek.

Als een verhuurhypotheek noodzakelijk is, zijn er twee opties. Een verhuurhypotheek of een beleggingshypotheek.
De verhuurhypotheek kan afgesloten bij een reguliere bank met speciale voorwaarden die de verhuur van de woning toestaan. Ook de rente zal door een groter risico voor de bank hoger zijn.
Omdat banken moeten voldoen aan de voorwaarden van de GHF, wordt de maximale hypotheek berekend aan de hand van jouw inkomen en de woningwaarde in verhuurde staat. Ook moeten de lasten passend zijn naast de lasten voor eigen (huur)woning.

Bij een beleggingshypotheek wordt er voornamelijk gekeken door de vestrekker of de aankoop van de woning een goede investering zal zijn. Het inkomen is daarbij niet lijdend. Een combinatie van de (verwachte) huurinkomsten en woningwaarde bepalen de maximale lening. Voor acceptatie moeten doorgroeimogelijkheden als vastgoed investeerder (financieel) worden onderbouwd. De rente bij een beleggingshypotheek is vaak hoger dan bij een verhuurhypotheek.

Belasting en kosten

Bezit van een tweede woning wordt gezien als vermogen. Over het vermogen in de woning (op basis van de leegwaarderatio) wordt een fictief rendement berekend (6.17% in 2023). Over dit fictieve rendement wordt vervolgens belasting geheven (32% in 2023).
Bij een woning met een WOZ-waarde van 250.000,- en jaarlijkse huurinkomsten van 12.500,-, wordt het vermogen door de Belastingdienst vastgesteld op €237.500. Het fictieve rendement is 14.654,- De te betalen belasting bedraagt: 4.690,-. De huurinkomsten die je ontvangt worden niet belast.

De aankoop van een tweede woning voor verhuur kan dus een aantrekkelijk alternatief zijn voor je spaargeld dat op dit moment door de lage rentes bij banken nog amper rendeert. Houd onder alle omstandigheden goed in de gaten dat je een financiële buffer overhoudt voor onvoorziene uitgaven. Je geld zit namelijk in stenen en alleen bij verkoop of hypotheekverhoging komt dat geld weer beschikbaar. Afhankelijk van de dan geldende marktprijzen kan dat meer of minder zijn.

Grote reparaties en groot onderhoud komen voor rekening van de verhuurder, zoals buitenschilderwerk of het vervangen van leidingen. Het is daarom verstandig om een deel van de huurinkomsten hiervoor opzij te zetten. Vaak wordt 15% van de verhuurprijs geadviseerd.

© A&H Finance 2023 - visit our  English website - A&H Finance is onderdeel van New Business Group B.V.
English