Verhuizen naar een nieuwe woning

NHG hypotheek meenemen naar duurder huis

,
Verhuizen naar een nieuwe woning

 

Je hebt plannen om te verhuizen naar een duurdere woning en wil graag jouw lage NHG-hypotheek meenemen naar de volgende woning. Dat is wel zo voordelig! Maar kan dat zomaar?

Heeft jouw hypotheek NHG?

Indien je een woning hebt aangekocht met een NHG-hypotheek, dan staat dit altijd vermeld in de offerte van de geldverstrekker. Of je jouw nieuwe woning ook kan afsluiten met een NHG hypotheek is afhankelijk van de marktwaarde van de woning. De taxateur stelt deze marktwaarde vast in een taxatierapport en mag in 2023 niet boven de 405.000 euro uitkomen.
Heeft jouw droomhuis een hogere marktwaarde? Ook dan zijn er mogelijkheden de rente mee te nemen.

Hoe werkt het?

In veel gevallen is het mogelijk jouw lage NHG rente mee te nemen naar de volgende hypotheek. Let daarbij wel dat de hypotheekaanvraag opnieuw wordt getoetst en de nieuwe NHG-voorwaarden van toepassing zullen zijn. Zo mag de hypotheek niet boven de kostengrens van 405.000 euro uitkomen en zal de lening annuïtair of lineair moeten worden afgelost.
Je lost de hypotheek van de oude woning af en sluit opnieuw een hypotheek voor de nieuwe woning, waarbij je de oude rente meeneemt. De afsluitprovisie bedraagt 0,6% over het nieuwe hypotheekbedrag, plus het NHG-hypotheekbedrag dat je meeneemt. De provisie is aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Voorbeeld 1 – NHG rente meenemen. Past dat bij jou?

Erik heeft in 2018 een woning gekocht voor 250.000 euro en een gelijkwaardige hypotheek afgesloten met een rente van 1,85% (10 jaar rentevast). 5 jaar later, in 2023, gaat Erik verhuizen en koopt een woning voor 400.000 euro De resterende hypotheek bedraagt nog 215.000 euro De woningwaarde is gestegen naar 300.000 euro. De actuele NHG-hypotheekrente is 4,5%.
Erik legt de overwaarde van 85.000 euro volledig in, waardoor er een totale hypotheek van 315.000 euro benodigd is.
De kosten koper laten we in dit voorbeeld buiten beschouwing.

Nieuwe hypotheek:

Hoofdsom Rente Rentevaste periode
Leningdeel 1 215.000 1.85% 5 jaar (resterend)
Leningdeel 2 100.000 4.50% 10 jaar

Doordat Erik onder de kostengrens van 405.000 euro blijft, is het voor hem mogelijk de rente van de bestaande hypotheek mee te nemen. Dit kan alleen over de resterende schuld van de hypotheek. Het deel waarmee de hypotheek moet worden verhoogd zal tegen de actuele hypotheekrente moeten worden afgesloten.

Extra ruimte onder verduurzamen met NHG

Heb je plannen om de woning te verduurzamen met energiebesparende voorzieningen? In dat geval ligt de kostengrens niet op maximaal 405.000 euro , maar op 429.300 euro. Dit staat gelijk aan 6%.
Doordat de waardevermeerdering van de woning na installatie van de voorzieningen vaak niet gelijk staat aan de gemaakte kosten, zal er alsnog een eigen inbreng benodigd zijn. Gemiddeld ligt deze eigen inbreng rond de 30%.

Voorbeeld 2 – Rente meenemen als NHG niet mogelijk is

Dorien haar situatie is identiek aan de huidige situatie van Erik. Dorien gaat alleen in 2023 verhuizen naar een koopwoning van 500.000 euro. Doordat de koopsom boven de kostengrens uitkomt kan Dorien haar NHG-rente niet meenemen naar de volgende woning. Wel mag de rente, indien wordt voldaan aan de voorwaarden van de geldverstrekker, worden meegenomen zonder de rentekorting van NHG.

Bij een hypotheekaanvraag zonder NHG wordt de rente bepaald aan de hand van de schuld-marktwaarde verhouding. Dorien zal na inleg van de overwaarde (85.000 euro) een totale hypotheek nodig hebben van 415.000 euro. Haar schuld-marktwaarde verhouding is daardoor 83%. Bij deze verhouding hanteert de bank, waar Dorien haar hypotheek aanvraagt, een rente van 2,65%.
Het rentepercentage van de oude NHG-lening wordt ook herrekent aan de hand van deze verhouding. De bank zal kijken naar de rente die hoort bij een schuld-marktwaarde verhouding van 83% tijdens het afsluiten van de oude hypotheek in 2018. De NHG-rentekorting, van in dit geval 0,2%, komt daarmee te vervallen. De rente van 1,85% stijgt daardoor naar 2,05% en heeft nog altijd een groot voordeel in de maandlasten ten opzichte van de actuele 4,65%.

Nieuwe hypotheek: 

Hoofdsom Rente Rentevaste periode
Leningdeel 1 215.000 2,05% 5 jaar (resterend)
Leningdeel 2 200.000 4,65% 10 jaar

Behoud van aflossingsvrij

NHG geeft geen nieuwe leningen meer uit met een aflossingsvrij leningdeel. Wel is het mogelijk het aflossingsvrije deel van je bestaande hypotheek voor maximaal 50% van de waarde van de woning mee te nemen naar de nieuwe woning. In het geval van Erik, uit het hierboven genoemde voorbeeld, wordt het oude leningdeel opgesplitst in een deel van 200.000 euro aflossingsvrij (maximaal) en een deel van 15.000 euro annuïtair (minimaal). Leningdeel 2 is ook volledig annuïtair.

Mogelijk een lagere maximale hypotheek

Hypotheekverstrekkers rekenen bij het berekenen van de maximale hypotheek bij een rentevaste periode korter dan 5 jaar met een fictieve rente van 5% (de toetsrente).
Indien je jouw hypotheekrente wilt meenemen naar een volgende woning en de rente heeft een resterende rentevaste periode korter dan 10 jaar, dan zal de hypotheek zwaarder worden getoetst dan de rente in jouw contract en kan je mogelijk minder lenen.

Advies, voorwaarden en voordelen

Het meenemen van de rente, met of zonder NHG, is altijd een maatwerkoplossing. Neem vrijblijvend contact met ons op om jouw mogelijkheden in kaart te brengen.

Besparing op rente en risico-opslag

Besparen op de hypotheekrente

, ,

Uit onderzoek van Independer blijkt dat bijna een kwart van de Nederlandse huiseigenaren, na het afsluiten van hun hypotheek, nooit meer heeft gekeken of besparing hierop mogelijk is. Het oversluiten van je bestaande hypotheek kan namelijk gunstig voor je uitvallen nu de rente historisch laag staat in vergelijking tot jaren geleden. 22% van de hypotheekbezitters koos na advies voor een nieuwe hypotheek met lagere maandlasten en nieuwe voorwaarden.

Boetevrij hypotheek oversluiten

Ga je binnenkort verhuizen dan mag je bij vrijwel alle geldverstrekkers de oude hypotheek boetevrij aflossen en dus gelijk profiteren van de lagere rente.  Ook als je renteperiode afloopt kun je boetevrij aflossen.

Als je tijdens een rentevastperiode gaat aflossen op je hypotheek of oversluiten kan het zijn dat je kosten, een boeterente, moet betalen. Dit hangt samen met de resterende looptijd van de rente en de hoogte van de rente die je nu betaald ten opzichte van de huidige rente stand.

Informeer bij A&H Finance wat de kosten (boeterente en bijgaande kosten) zijn als je ervoor kiest om je hypotheek over te sluiten.

Oversluiten met boeterente

Hoe hoog is de boeterente die ik moet betalen? Hoeveel kan ik besparen aan rentekosten? En wat betekent dat voor mijn aflossingen? Verdien ik dit wel terug?

Zelfs in het geval van een hoge boeterente kan het verschil in de te besparen rentekosten zo hoog zijn dat oversluiten loont. De kosten van de boeterente worden voor lief genomen; het rentevoordeel is op langere termijn te groot om daar geen gebruik van te maken. Kanttekening hierbij is wel dat de boeterente direct betaald moet worden. De boete moet dus terugverdiend worden, dat rekenen onze adviseurs graag voor je uit.

Hypotheekrente zonder oversluiten verlagen

Gebruik de hogere marktwaarde voor een lagere risico-opslag

Heb je een hypotheek af zonder NHG, Nationale Hypotheek Garantie? Dan kan het zijn dat een risico-opslag bovenop het rentetarief wordt berekend bij jouw hypotheek.

In het artikel: Rentekorting op hypotheek leggen wij dit uit.

Uit het Independer onderzoek bleek dat twee derde van de huiseigenaren niet bekend is met deze risico-opslag. Deze opslag is geleend geld en moet volledig worden afgelost, net als de basisrente. Ga je aflossen op je hypotheek? Dan verlaag je ook deze kosten. De risico-opslag daalt omdat het openstaande hypotheekbedrag steeds lager wordt. Het te besparen bedrag kan zelfs oplopen tot duizenden euro’s.

We adviseren je graag

Bel op 020-4651951 voor een telefonische kennismaking of vul het contactformulier in.

Contactformulier
Huis kopen als tweeverdieners

Hogere maximale hypotheek in 2021

, , ,

Goed nieuws voor huizenkopers: alle huishoudens met een inkomensstijging in 2021 krijgen een verhoging van het maximale hypotheekbedrag. De verwachte loonstijging is 1,4%. Voor hogere inkomens stijgt de maximale hypotheek meer dan voor lagere inkomens, omdat bij de eerste groep de stijging in euro’s hoger is.

Koop je een huis als tweeverdieners? Het tweede inkomen wordt in 2021 zelfs voor 90% meegeteld in tegenstelling tot de huidige 80%. Daarnaast is de rente laag; dat betekent dat het huis van je dromen dichterbij is dan ooit.

Nieuwe hypotheek afsluiten in 2021

In het nieuwe jaar wordt het voor tweeverdieners makkelijker een huis te kopen dankzij de meetelling van 80 naar 90% van het tweede inkomen. Vroeger was het hoofdinkomen doorslaggevend voor de bepaling van de financieringslastpercentage. Men ging ervan uit dat bij de komst van kinderen het tweede inkomen weg zou vallen. Dit is achterhaald en daarom heeft het Nibud, Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, in 2016 al geadviseerd het tweede inkomen veel zwaarder mee te laten wegen. De meeste partners blijven, ook na het krijgen van kinderen, in de meeste gevallen werken.

Dit zorgt niet alleen voor een hogere maximale hypotheek, het zorgt ook voor een ruimere financiële situatie.

Hogere hypotheek bij energiezuinig huis

Tref je in je nieuwe koophuis energiezuinige maatregelen, dan kan een bedrag van maximaal €9.000 buiten beschouwing worden gelaten bij het vaststellen van de maximale hypotheeklast. Voorwaarde: de maatregelen die je neemt moeten de energierekening meer verlagen dan de maandlasten van de extra hypotheek, zodat deze worden terugverdiend tijdens de looptijd van de hypotheek. Koop je een energiezuinig huis? Dan kun je zelfs €15.000 of €25.000 extra lenen.

Studieschuld? Hogere hypotheek in 2021

Heb je een studieschuld? Dan werd deze lening altijd zwaar meegewogen bij het bepalen van je maximale hypotheek. Vanaf het nieuwe jaar verandert dit en kun je meer lenen. Dit is dankzij de verlaging van de wegingsfactor voor studieleningen (de rentes op de studieleningen zijn gedaald) waardoor je meer kunt lenen ondanks je studieschuld.

Lage rente

Zelfs in deze onzekere coronaperiode is de rente onverminderd laag gebleven. Uiteraard is dit geen garantie voor de komende jaren maar er zijn geen concrete aanwijzingen dat de rente gaat stijgen. Heb je nu een hoge lopende rente op je hypotheek? Dan kan het lonen om  over te sluiten naar de lagere rente van dit moment.

Hypotheek oversluiten in 2021

Aan het eind van het jaar is het altijd erg druk bij de hypotheekadviseurs en notarissen om lopende hypotheken over te sluiten. Het heeft voordelen om je hypotheek nu nog te laten oversluiten:

  • De oversluitkosten zijn aftrekbaar in 2022 of je krijgt alvast een deel terug in 2021 via de voorlopige teruggave
  • De rente staat historisch laag. Heb jij een lopende hypotheek met een hogere rente? Oversluiten kan lonen.

Gunstige voorwaarden voor huiseigenaar

De rente blijft voorlopig onverminderd laag; je hypotheek oversluiten loont. Maar dat geldt ook voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek in 2021: als tweeverdiener 10% extra financieringslastpercentage gecombineerd met de lage rente. Koop je dan ook nog een energiezuinig huis of tref je energiezuinige maatregelen? Dan word je extra beloond. Als huiseigenaar of aanstaande huizenkoper sluit je, ondanks de mogelijke onzekerheid rondom het coronavirus, nog steeds gunstige hypotheken af.

Maximale hypotheek berekenen

Overdrachtsbelasting naar 8% voor Beleggers

, ,

Koop je, als investeerder, een pand met belegging en/of verhuur als doel, dan betaal je met ingang van 1 januari van 2020 het tarief van 8% over de aankoopprijs. Dit voorstel van het kabinet, uit de recent gepresenteerde Miljoenennota, zorgt voor een verhoging van 2% op de te betalen overdrachtsbelasting.

Koopwoning als belegging

Alle panden, zowel woningen als bedrijfspanden, die niet worden gekocht om zelf in te gaan wonen maar als belegging of voor verhuur aan derden dienen, vallen vanaf 2021 onder 8% overdrachtsbelasting. Dit is een stijging van 2% in vergelijking met het huidige tarief van 6%. Beleggers en investeerders gaan per aankoop duizenden euro’s meer betalen.

Huis kopen voor je kind

Dit hogere tarief van 8% is ook van toepassing voor ouders die een woning kopen voor hun kind. Als je voor 1 januari 2021 een huis koopt voor je kind en voor die datum bij de notaris zit, dan scheelt je dat 6%; dit kan enkele duizenden euro’s schelen.

Deze nieuwe maatregelen heeft het kabinet voorgesteld om het voor starters op de woningmarkt makkelijker te maken. Zijn kopers tussen de 18-35 jaar en gaan zij zelf in de aangekochte woning wonen? Dan betalen zij niet meer het huidige tarief van 2% maar worden zij, eenmalig, vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

2021: 0% overdrachtsbelasting voor Starters

, ,

Vanaf 2021 tot en met 2025 betalen woningkopers tussen 18-35 jaar geen overdrachtsbelasting meer bij de aankoop van een woning. Het huidige tarief van 2% wijzigt naar een eenmalige vrijstelling van 0%; een voordeel dat kan oplopen tot duizenden euro’s. Dit voorstel heeft het kabinet in de onlangs gepresenteerde Miljoenennota opgenomen.

Een belangrijke voorwaarde voor toekenning van deze vrijstelling is dat de kopers daadwerkelijk zelf in de aangekochte woning gaan wonen. Bij aankoop van een tweede woning of in geval van een verhuizing, na 1 januari 2021, moet wel 2% worden betaald over de aankoopprijs.

Op dit moment betalen alle kopers van een woning, tweede huis of recreatiewoning, ongeacht de leeftijd, 2% overdrachtsbelasting. Koop je als belegger of een bedrijfspand, dan betaal je 6% aan belasting.

Wat zijn de wijzigingen voor huizenkopers per 2021?

Met ingang van het nieuwe jaar zijn de volgende wijzigingen met betrekking tot de overdrachtsbelasting van kracht:

1. Kopers tussen 18-35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting mits ze voldoen aan de volgende eisen:

    1. Ze moeten zelf in de woning gaan wonen
    2. Ze hebben niet eerder een vrijstelling voor deze te betalen belasting gekregen

Beide punten moeten via een verklaring bij de notaris worden afgegeven. De Belastingdienst controleert hierop. Koop je samen met iemand anders een woning en is één van de twee ouder dan 35 jaar? Dan betaalt deze koper 2% overdrachtsbelasting over dat deel waar hij of zij eigenaar van wordt.

2. Kopers vanaf 35 jaar betalen 2% overdrachtsbelasting mits zij zelf in de woning gaan wonen

Het grootste verschil tussen de huidige en nieuwe situatie is de leeftijdsgrens, die het te betalen percentage bepaald. Het kabinet wil deze maatregelen doorvoeren om het kopen van een huis voor starters makkelijker te maken. Als starter loont het om te wachten met de sleuteloverdracht tot na 1 januari aanstaande. Hou wel rekening met het verlopen van de hypotheekofferte als je de koop uitstelt.

Stel maakt financiële beslissingen

Wanneer is NHG verstandig?

, , ,

Bij het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwe woning of bij het oversluiten van een bestaande hypotheek kan er gekozen worden voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG biedt een aantal voordelen, maar wegen deze op tegen de kosten die met NHG gemoeid zijn? En zijn de voordelen die NHG biedt in elke situatie even interessant?

Wat is NHG?

Nationale hypotheek garantie logoNHG is alleen mogelijk als er aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo mag vanaf 2018 de koopsom van de woning niet meer bedragen dan 265.000  en vanaf 2019 niet meer dan 290.000,-. In het geval van energiebesparende voorzieningen stijgt de maximale hypotheek met 6%. Wanneer je een hypotheek met NHG afsluit, dien je 1% van het hypotheekbedrag, de zogenaamde borgtochtprovisie, te betalen aan NHG. In ruil hiervoor biedt NHG extra zekerheid wanneer je in betalingsproblemen komt.

Voordelen NHG

De extra zekerheid die NHG biedt is uiteraard een voordeel. Zo kan NHG een restschuld die ontstaat na het verkopen van een woning kwijtschelden, ook weer onder bepaalde voorwaarden.

Een ander voordeel van een hypotheek met NHG is een lagere rente die geldverstrekkers aanbieden. Gemiddeld is deze korting op de hypotheekrente, bij een financiering van 100 procent van de marktwaarde van de woning, zo’n 0,5 tot 0,6 procent. De reden hiervoor is het feit dat banken door de borgstelling van NHG minder risico lopen. Bij een annuïteiten hypotheek van 250.000 euro en een rentekorting van 0,5%, bespaar je in het eerste jaar 1241 euro en het tweede jaar 1221 euro. Na twee jaar is de besparing 2462 euro, wat betekent dat de NHG kosten van 1 % (2500 euro) na iets meer dan twee jaar zijn terugverdiend. 

Zijn de voordelen in elke situatie hetzelfde?

Er zijn een aantal factoren die bepalen hoe gunstig NHG is in individuele gevallen. Hieronder worden een aantal factoren in detail besproken.

Verhouding hypotheekschuld en de marktwaarde

Allereerst is de verhouding tussen de hypotheekschuld en de marktwaarde van de woning van belang. De verhouding tussen de hypotheekschuld en de marktwaarde van de woning kan verlaagd worden door het inbrengen van eigen geld of door bijvoorbeeld het ontvangen van een schenking.  Vrijwel alle geldverstrekkers geven een rentekorting voor hypotheken zonder NHG, naarmate de schuld-marktwaarde verhouding lager wordt. Dit betekent dat het rentevoordeel van een hypotheek met NHG ten opzichte van een hypotheek zonder NHG, een stuk lager kan zijn en dat daardoor de terugverdientijd van de NHG kosten toeneemt. Bij sommige geldverstrekkers is de rente in de laagste categorie schuld-marktwaarde verhouding zelfs gelijk aan, of lager dan de NHG rente. In dat geval kan het NHG rentevoordeel dus compleet wegvallen. 

Woonduur

Ook speelt de te verwachten woonduur een belangrijke rol. Als je namelijk een hypotheek met NHG heeft afgesloten en besluit te verhuizen, kan de NHG niet meegenomen naar de nieuwe woning. Daar zou eventueel opnieuw gekozen kunnen worden voor NHG, maar dan dient de borgtochtprovisie van 1% van de totale hypotheek opnieuw betaald te worden. Zeker als het rentevoordeel van een NHG hypotheek lager is, zoals hierboven beschreven, neemt de terugverdientijd toe. Concreet betekent dit, dat als je al weet dat je binnen afzienbare tijd wilt verhuizen, de kans bestaat dat de kosten die zijn betaald aan NHG, nog niet zijn terugverdiend. Hierboven staat al het voorbeeld dat bij een rentevoordeel van 0,5%, de terugverdientijd iets meer dan 2 jaar bedraagt. Bij een schuld-marktwaarde verhouding van 85% is een reële rentekorting 0,2%. Als we uitgaan van een NHG rente van 2% en een hypotheek van 200.000 euro, zal er na 5 jaar 18.763 euro aan rente zijn betaald. De bijbehorende rente zonder NHG is 1,8% en na 5 jaar zal er 16.853 euro betaald zijn. De besparing na vijf jaar is 1.910 euro. De NHG kosten van 2.000 euro zullen bij een rentekorting van 0,2% na iets meer dan vijf jaar zijn terugverdiend. Dit geeft aan dat het, met het oog op het voordeel van een lagere rente, interessant is om te kijken naar hoe lang je in de woning verwacht te blijven. 

NHG bij betalingsproblemen

Naast het voordeel van een lagere rente is het natuurlijk ook zo dat NHG uitkomst kan bieden bij financiële problemen. Zo kan de woonlastenfaciliteit uitkomst bieden bij tijdelijke betaalproblemen. Het maandbedrag van de hypotheek kan dan tijdelijk naar beneden worden bijgesteld. Het bedrag dat dan per saldo niet wordt betaald, dient later wel terugbetaald te worden.

Verder is het zo, dat als een woning met verlies wordt verkocht, NHG de restschuld kan kwijtschelden. Hiervoor dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. In principe moeten de betalingsproblemen zijn ontstaan als gevolg van relatiebeëindiging, niet verwijtbare werkloosheid en/of arbeidsongeschiktheid. Ook moet je volledig hebben meegewerkt om de woning voor een zo hoog mogelijke prijs te verkopen en mag er geen eigen vermogen meer aanwezig zijn. Het is dus niet zo dat wanneer een hypotheek met NHG is afgesloten, een restschuld in alle gevallen wordt kwijtgescholden.

Is NHG verstandig voor jou?

Uit bovenstaande blijkt dat het afsluiten van een hypotheek met NHG zeker voordelen kan bieden, maar deze voordelen verschillen per situatie. De te verwachten woonduur, de inbreng van eigen geld, het rentevoordeel, het eigen vermogen dat overblijft en de kans op betalingsproblemen zijn zaken om rekening mee te houden. Wil je een nieuwe hypotheek afsluiten of uw huidige hypotheek oversluiten en twijfelt je om dit met NHG te doen? De adviseurs van A&H Finance kunnen je voorzien van een advies, gebaseerd op uw persoonlijke situatie en wensen. Bel ons even op 020-465 19 51 voor een telefonische kennismaking.

hypotheek rentestand

Maakt de lage hypotheekrentestand kopen aantrekkelijker dan huren?

, ,

Huren lijkt minder leuk dan kopen, het voelt een beetje als kapitaalvernietiging.  Dat is wat veel mensen zeggen in de gesprekken. Maar is dit zo? Maakt de lage hypotheekrentestand kopen nu echt aantrekkelijker?

Terwijl maandlasten bij het huren van een woning blijven stijgen, kan je bij een hypotheek ervoor kiezen om de bruto maandlasten voor een langere periode vast te zetten. Door de lage hypotheekrente van dit moment ziet dit plaatje er vaak erg gunstig uit. Het is dan ook niet voor niets dat wij regelmatig enthousiaste blikken krijgen bij het horen wat de maandlast gaat worden van een hypotheek.

Bij deze de hypotheekrentestand kopen? De rente staat laag!

De hypotheekrentestand is dan wel historisch laag, deze lage rentestand zorgt er ook voor dat de prijs van koopwoningen aanzienlijk is toegenomen. In de grote steden als Amsterdam  (23% prijsstijging in 2016) en Utrecht is dat duidelijk merkbaar.  Daarnaast komt het onderhoud van een koopwoning ook voor je rekening, dus goed om te weten wat je totale netto kosten gaan worden om een eerlijke vergelijking te maken. Alleen naar de rentestand kijken is dus niet voldoende. Een woning is een belegging waarvan de waarde kan stijgen of dalen, iets wat we in het verleden vaker hebben gezien. (maar resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst, wie kent deze uitspraak niet…)

Waar moet je nog meer opletten naast de kosten voor de hypotheek?

  • het bedrag dat per maand opzij gelegd moet worden  voor het onderhoud van de koopwoning
  • de kosten voor de vereniging van eigenaren  en  servicekosten (bij een appartement, hier zit al wat onderhoud bij)
  • de jaarlijkse erfpachtlasten (indien het  geen eigen grond betreft, erfpacht is momenteel wel fiscaal aftrekbaar)
  • de kosten van een opstalverzekering (bij een appartement wordt deze door de VVE afgesloten)
  • de energiekosten van de grotere woning

Het NIBUD heeft globaal de voor -en nadelen op een rij gezet aangezien er veel meer voor – en nadelen zijn.

https://www.nibud.nl/consumenten/woning-kopen-huren/

Bang voor dalende huizenprijzen?

Hoe dan ook, een hypotheek moet onder het belastingregime van ná 2013 afgelost worden  in 30 jaar om voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen.  De kans is dus aanzienlijk dat de koopwoning minder snel met verlies verkocht gaat worden als gevolg van eventueel dalende huizenprijzen, omdat je aflost. Maar ook hier moeten we erbij zeggen dat we toekomst niet kunnen voorspellen.

Houd rekening met de kosten koper

Tot slot een tip voordat je gaat kopen: de kosten koper om een woning te kopen bedragen in 2017 rond de 4 a 5% van de koopsom. Onder de kosten koper vallen de overdrachtsbelasting van 2%, NHG van 1% en daarnaast de kosten van de notaris, taxateur, bouwkundige keuring en hypotheekadviseur. Als je via een hypotheekadviseur de hypotheek regelt betaal je de geldverstrekker geen afsluitkosten. Maak je gebruik van een aankoopmakelaar dan zullen de kosten koper iets hoger zijn.

Maak vrijblijvend een afspraak met één van onze adviseurs, wij rekenen je graag voor wat er bij je past en wat de maandlasten gaan worden van de hypotheek.

 

Hypotheekregels 2016: wat verandert er?

, , , ,

De hypotheekregels van 2016

Ben jij van plan om in 2016 een huis te gaan kopen? Dan kan het belangrijk zijn dat je op de hoogte bent van onderstaande wijzigingen van de hypotheekregels.

Maximale hypotheek
De maximale hypotheek daalt van 103% in 2015 naar 102% in 2016. Dit houdt in dat er meer eigen geld ingebracht moet worden. Eigen geld kun je gebruiken voor bijvoorbeeld het betalen van de bijkomende kosten zoals de makelaarscourtage, de kosten voor de hypotheekakte of de notariskosten. Ook kun je met je eigen geld een deel van de koopsom betalen.

Financieren wordt moeilijker
Ondanks dat de voordelen van de Nationale Hypotheekgarantie steeds minder worden, zorgt het nog wel voor een lage hypotheekrente. Vanaf 1 juli 2016 is de hoogte van de NHG echter nog maar €225.000, wat betekent dat je een woning met een koopsom tot €212.265 met NHG kan financieren. Update 15 januari 2016: Vanwege de stijging van de gemiddelde woningprijs is er een discussie gaande of dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren. Arjen Gielen (NHG) is hierover in gesprek met de minister. (Update het besluit is niet gevallen en geheel 2016 mag je € 245.000,- financieren wat betekent een koopsom tot € 231.132,-, in 2017 is dit zelfs € 245.000,- vanwege de stijging van de gemiddelde woningwaarde.)

Meer hypotheek voor tweeverdieners

Samen met een partner een huis kopen wordt in 2016 voor tweeverdieners over het algemeen gunstiger. Vanaf een gezinsinkomen van € 60.000 tot € 90.000 ga je erop vooruit, maar dit hangt wel af van de combinatie van de inkomens. Hieronder vind je een tabel waarin de wijzigen weergegeven staan.

Bruto jaarinkomen Hypotheek in 2016 Verschil t.o.v. 2015
€ 25.000 + € 25.000 € 226.588 – € 2.322 / -1,0%
€ 30.000 + € 15.000 € 203.929 – € 2.090 / -1,0%
€ 30.000 + € 30.000 € 271.906 – € 2.786 / -1,0%
€ 35.000 + € 35.000 € 332.698    €12.224 / +3,7%
€ 40.000 + € 20.000 € 278.538    € 3.846 / +1,4%
€ 40.000 + € 40.000 € 397.911    €22.934 / +5,8%
€ 50.000 + € 25.000 € 381.332    €13.441 / +3,6%
€ 60.000 + € 30.000 € 477.493    € 6.592 / +1,0%
€ 70.000 + € 70.000 € 758.242 – € 4.792 / -1,0%

Bron: Nibud 2016[1]

Minder hypotheek voor alleenstaanden

Voor éénverdieners is het nieuws minder leuk, de maximale hypotheek wordt tot maximaal 8% lager. De grootste daling ligt bij starters met een inkomen van €30.000 per jaar. Momenteel kun je met dit jaarinkomen €137.800 lenen, terwijl dit in 2016 nog maar €127.300 bedraagt.

Inkomen Hypotheek in 2016 Verschil t.o.v. 2015
€ 20.000 € 43.500 – € 1.400 / -3%
€ 25.000 € 85.400 – € 3.900 / -4%
€ 30.000 €127.300 – €10.500 / -8%
€ 35.000 €155.800 – € 5.000 / -3%
€ 40.000 €178.000 – € 5.700 / -3%
€ 50.000 €227.700 – € 2.000 / -1%
€ 60.000 €291.900 – € 2.100 / -1%
€70.000 €362.200 +€ 5.000 / +1%

Bron: Nibud 2016

 
Schenking voor eigen woning
In 2016 blijft de vrijgestelde schenking voor de aankoop van een eigen woning maximaal €52.752,- en geldt alleen voor een schenking van ouders aan kinderen.

In 2017 is het mogelijk om een belastingvrije schenking te doen tot maximaal €100.000 voor het kopen van een woning óf voor het aflossen van de hypotheek. Een andere voorwaarde is dat de ontvanger in de leeftijdscategorie van 18 tot 40 jaar moet vallen. Dit geldt ook voor schenkingen aan niet-familieleden.

Mocht je vragen hebben over het financieren van jouw woning. Neem dan telefonisch contact met ons op via het nummer 020-4651951 of stuur een mailtje naar info@ahfinance.nl.

[1] http://www.nibud.nl/beroepsmatig/nibud-advies-hypotheeknormen-in-2016-nagenoeg-gelijk-aan-2015/